Продолжаем обсуждать ситуацию с резким увеличением кадастровой стоимости объектов недвижимости (от 40 до 160%) в Саратове. Сегодня посмотрим на один любопытный момент. В начале теория:
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
Массовая кадастровая оценка предполагает использование допущений и отнесение схожих объектов в группы и подгруппы. Которые в последующем имеют единую стоимость 1 кв. м. Чем точнее сформирована подгруппа, тем объективнее определенная стоимость. Немного скучно, но понятно.
На странице 143 и 144 отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» мы находим интересное допущение.
Смотрите какая милая таблица. Тут самое любопытное на какие группы поделен жилой фонд:
· старый фонд (до 1930);
· массовое жилье советской постройки (1931–1990);
· массовое современное жилье (1991–2022).
Далее: рисунок № 4.1.4.5 Зависимость средних цен от года ввода в эксплуатацию (руб./кв. м)
И ВНИМАНИЕ ВЫВОД:
«Согласно собранным данным на рынке недвижимости Саратовской области можно сделать вывод, что чем современнее постройка, тем дороже будет стоимость квартиры независимо от ее местоположения, материала стен и других ценообразующих факторов».
Почему это чушь. Пример
Многоквартирный дом по ул. Набережная Космонавтов, 1А («Шибаевский дом») построен СПЗ и введен в эксплуатацию в 1958 году. Самый первый на старой набережной.
Многоквартирный дом по ул. им Чемодурова В.И., 8. Введен в эксплуатацию в 1966. Проект В.П. Лагутенко «К-7», в миру «хрущевка».
Согласно позиции ГБУ СО «Госкадастроценка» это дома равнозначны. Следуя их вышеуказанному выводу: 1 кв. м квартиры на Чемодурова будет стоить дороже, чем на Набережной.
«— Ой дурак, куда я полез, я ж читать не умею!» или неправильная группировка по типологии советского домостроения
Отнесение дома к той или иной серии, поколению типового домостроения хорошая методика для массовой кадастровой оценки. Но для подобной группировки надо хоть немного разбираться в недвижимости и архитектуре. А то получилось как в анекдоте про волка и лося: «— Ой дурак, куда я полез, я ж читать не умею!»*
Отсчет истории массового жилищного строительства
Начнем с малого, массовое советское домостроительство (массовое жилье) началось не с 1931, а с 1958. Принимается постановление от 31.07.1957 «О развитии жилищного строительства в СССР», в котором партия и советское правительство объявили о переходе к посемейному заселению квартир. Именно в 1958 году появились первые массовые серии крупнопанельных зданий. Начало эпохи «хрущевок» и микрорайонов.
Этапы становления типового домостроения
Этапы становления типового домостроения привязаны к определенной редакции строительных норм и правил (СНиП) для жилых зданий. Всего Гострой выпустил пять редакций СНиПа «Жилые здания»: СНиП II-В.10-58, II-Л.1-62, II-Л.1-71, 2.08.01-85 и 2.08.01-89. Эти этапы называют поколениями.
Как влияет на кадастровую оценку
То есть «хрущевка» это дом первого поколения, серия «К-7» (автор проекта В.П. Лагутенко). Для массовой кадастровой оценки логично, что 1 кв. м всех домов этой серии будет стоит одинаково с учетом корректирующих коэффициентов (в том числе месторасположение).
Если бы ГБУ СО «Госкадастроценка» действительно хотело группировать жилые дома по такому правильному критерию, совмещающему в себе: год постройки и класс конструктивной системы. То примерно это должно было быть так.
Группы помещений, расположенных в многоквартирных домах, по типовой серии
Дореволюционные постройки (до 1917) – для нашего центра сверхактуальная группа. Саратов – купеческий город, не затронутый массовыми бомбардировками во время Великой Отечественной Войны.
Постройки эпохи конструктивизма (1918–1932) – перечень объектов конструктивистской архитектуры в Саратове **
Сталинская архитектура (1933–1955)
Эпоха борьбы с излишеством (1955–1958) – те же сталинки но уже без украшательств, выполненные на основе типовых серий. Лучший пример, практически все дома по ул. Набережная Космонавтов проектировались на основе серии 1-418, утв. в 1955.
Первое поколение массового жилья (1958–1963) – лучший пример: «хрущевки».
Второе поколение массового жилья (1963–1971) – это то, что в народе называют «брежневки», хрущевки улучшенной планировки.
Третье поколение массового жилья (1971–1985) – Серии восьмидесятых
Четвертое поколение массового жилья (с 1986) – строились в Саратове примерно с середины 1990-х.
Многоквартирные дома построенные по индивидуальным проектам (с 1995)
Подобная группировка приблизила стоимость помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах к объективной и справедливой. Не претендую на истину в последней инстанции. На данную группировку у меня ушел день, она нуждается в уточнениях и разбивки на серии. Общее направление понятно.
АНЕКДОТ:
*Лось, волк и медведь попали в яму. Сидят там день, второй, третий. Ну лосю то пофигу — он листочки, веточки жрет, а волк с медведем уже загибаются. Ну решили они — делать нечего, надо лося валить. Говорят ему, мол брат, так и так не в обиду, но нам жрать чего-то надо, сам понимаешь. Ну лось говорит — типа я все понимаю, но можете мое последнее желание выполнить? Волк с медведем отвечают, что мол не базар, конечно, сделаем что сможем. Лось и говорит: мужики, в детстве мне лесник клеймо на жопе поставил, если не трудно, прочитайте чего там? Ну, волк с медведем обходят его сзади, лось выжидает момент и шарахает их в головы копытами. Волк сразу издох, а медведь, на последнем издыхании, держится за башку и приговаривает:
— Ой дурак, куда я полез, я ж ЧИТАТЬ НЕ УМЕЮ!