Часть 2 Какие можно предпринять меры предосторожности?
(советы участникам сделок с недвижимостью)
Во-первых, покупатель должен знать о том, что вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Если квартирой владел только один хозяин на протяжении 20 лет, это может свидетельствовать о том, что квартира не побывала в руках «черных риелторов» или какой-то участник из цепочки был недобросовестным.
Вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов «не потерялся». То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться.
Если вы покупаете квартиру человека, который умер или квартира перешла по наследству, то необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что бывший владелец был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после Вашей успешной сделки он может неожиданно появиться и заявить свои права на квартиру.
Попросите у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможно, этим вы даже обидите человека, но надо помнить, что сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий - недействительна. При этом важно лично присутствовать при получении данных справок, поскольку в нашей стране вам могут дать фиктивную (поддельную) справку или подлинную, но сведения в ней будут не соответствовать действительности.
Если в каком-либо документе (свидетельство о собственности, договор купли-продажи) содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. Однако Вам необходимо это перепроверить. Вдруг вы приобрели недвижимость, на 2 метракоторой претендует еще кто-нибудь.
Гарантии безопасности сделки и прав собственника стоят денег
(страхование недвижимости и титула)
Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости, или, как часто называют этот вид, титульное страхование, сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но банки страхуют лишь свои риски, поэтому правоприобретатель должен позаботиться о се6е самостоятельно и застраховать риск утраты права собственности (титульное страхование) на полную сумму сделки.
Безусловно, такое страхование имеет смысл, если его осуществляют «от всех рисков» (по любой причине, не зависящей от страхователя, утрачивается право собственности на объект недвижимости).
Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу объекта и прав на него с точки зрения оценки вероятности предъявления в будещем претензий со стороны третьих лиц и судебной перспективы таких исков. С другой стороны, физическое лицо получает дополнительную правовую помощь специалистов страховой компании, которая заинтересована в «правовой чистоте» сделки в случае наступления такого случая не захочет расставаться со своими денежными средствами.