Нехарактерно высокие темпы продаж жилья отмечаются на первичном рынке РФ с весны

РИАМО - 14 сен. С весны на первичном рынке жилья в России наблюдаются нехарактерно высокие темпы продаж, которые выбиваются из привычных сезонных тенденций. При этом характер сделок, несмотря на влияние внешних факторов, если и претерпел изменения, то не критичные, сообщили РИАМО в пресс-службе девелоперской компании «Главстрой Регионы».

Аналитики компании проанализировали более 1 тыс. ипотечных сделок с начала 2023 года, чтобы выяснить, как менялось потребительское поведение под влиянием ключевых экономических событий в стране.

С начала года в РФ на рынке жилой недвижимости произошло несколько критических событий, ключевым образом повлиявших на динамику спроса: повышение требований к минимальному первоначальному взносу, увеличение надбавок к коэффициентам риска, подъем ключевой ставки.

Критические события

В апреле выросла доля сделок с привлечением ипотечного кредитования, плюс 8 п.п. по отношению к марту и плюс 11 п.п. к январю, что составило 95% от общего числа заключенных договоров. В июне данный показатель стал 98%. А в июле и августе в структуре продаж отмечалось увеличение доли сделок с полной оплатой – 10% и 8% соответственно.

В среднем доля собственных средств в августе составила 25%, в то время как с апреля по июнь она находилась на уровне 28-29%.

«Можно предположить, что увеличение первоначального взноса в период с апреля по июнь – это вложение большей доли собственных средств в качестве инвестиции или их сохранения на фоне ослабления рубля. В этот же период отмечается снижение доли сделок со 100% оплатой, что также косвенно указывает на их принадлежность к инвестиционным», – сказала руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Виктория Ковалевская.

По ее словам, в условиях волатильности рынков диверсификации инвестиционного портфеля – это лучшая тактика, и, очевидно, ряд граждан пошел именно по этому сценарию.

«Оставшаяся же часть клиентов стала активнее закрывать квартирный вопрос по мере развития событий на валютных рынках, тем более, что уже прошедшие изменения – не финальные», – добавила Ковалевская.

Ужесточение программы льготной ипотеки

Сейчас в стране активно обсуждается ужесточение программы льготной ипотеки – увеличение размера первоначального взноса с 15% до 20%, снижение на 0,5 п. п. предельной величины субсидии по льготным программам, компенсирующей банкам потери от недополученных процентов.

При этом в структуре ипотечных сделок более 90% занимают сделки по «семейной» программе и программе господдержки, с существенным преобладанием последней, начиная с марта.

«Сейчас многие задаются вопросом, как очередные изменения могут повлиять на спрос и на доступность льготных программ кредитования. Давайте рассмотрим на примере. Если взять трехкомнатную квартиру евро-формата с площадью 46,4 кв. м и стоимостью 7 772 000 рублей и рассчитать платежи по текущим параметрам льготной и семейной ипотеки с первоначальным взносом 15%, 20%, а также с первоначальным взносом 20% и увеличенной на 0,5% ставкой, мы увидим, что даже при повышении ставки за счет увеличения первоначального взноса, ежемесячный платеж остается прежним», – подчеркнул глава отдела ипотечного кредитования компании Вадим Бутин.

Он пояснил, что размер выплаченных за 30 лет процентов увеличивается не сильно, а без увеличения ставки платеж и сумма процентов и вовсе снижаются.

Как уточнил Бутин, нужно понять, насколько критично увеличение первоначального взноса на 5%. Для этого стоит посмотреть статистику сделок.

«За 8 месяцев 2023 года средний размер первоначального взноса по проектам компании «Главстрой Регионы» составил 26%. Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что в случае реализации планируемых изменений у потенциальных покупателей немного возрастет нагрузка при оформлении кредита, но при этом она останется неизменной или снизится в части ежемесячных платежей», – сказал глава отдела.

По его словам, например, для молодых семей огромным подспорьем станет то, что они по-прежнему могут использовать маткапитал в качестве первоначального взноса. Он сейчас составляет 587 тыс. рублей на первого ребенка и 775,6 тыс. рублей за второго и последующего.