Вчера на нашем портале вышла статья, посвященная оформлению пакета правоустанавливающих документов на жилой дом. Как зарегистрировать дом с уведомлениями и по амнистии - Статья - Журнал - FORUMHOUSE.
Регистрация дома возможна 2 путями: по упрощенному порядку или по уведомительному. Сегодня поговорим об упрощенном порядке и о действительно тупиковых ситуациях, в которых оказываются индивидуальные застройщики, выбравшие этот путь.
Упрощенный порядок – это пресловутая дачная амнистия. Для регистрации дома вам потребуется только правоустанавливающие документы на земельный участок и технический план жилого дома, изготовленный кадастровым инженером. При этом формально таким путем можно зарегистрировать дом, построенный в любое время, хоть новострой. Многих застройщиков это подкупает – нет необходимости бегать по администрациям, а можно сразу погрузиться в стройку, отложив оформление на потом.
Определение признаков жилого дома
Важно понимать, что дом, возведенный на участке ИЖС, должен соответствовать определенному набору характеристик, в числе которых:
1. Отдельно стоящее здание.
2. Количество надземных этажей не более 3-х.
3. Высота не более 20 метров (уточняется местным градостроительным регламентом).
4. Дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.
5. Пригодность для постоянного проживания.
6. Изолированность. Здание нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости (то есть блокированную застройку так не зарегистрировать).
За этими сухими канцелярскими строчками кроется ряд важных нюансов. Обратите внимание на 3-й пункт. Предельная высота дома 20 метров! Куда уж больше, гарантировано попадешь в этот параметр. Но не в каждом населенном пункте, есть города и поселки, в которых максимальная высота дома может быть не выше 12-ти или даже 10-ти метров. Теперь пятый пункт. Под пригодностью для постоянного проживания понимается не столько соответствие дома теплотехническим характеристикам, сколько обеспеченность постройки стационарными коммуникациями в виде отопления, энерго- и водоснабжения, а также водоотведения. Нет какого-либо вида коммуникаций – это уже не жилой дом, а просто постройка.
Риски упрощенного прядка. Все дело в ЗОУИТ
Итак, вы построили дом без уведомления и решили зарегистрировать его по «дачной амнистии». Изготовили технический план, оплатили квитанцию и двинули напрямую в Росреестр. И вот тут вас может ожидать неприятный сюрприз. Росреестр отказывает вам в регистрации жилого дома в связи с нарушениями. Одним из главных мотиваторов отказа является строительство дома на участке, который находится в зоне с особыми условиями использования (ЗОУИТ). Подробнее об этом читайте в нашей статье: Участок в охранной зоне: что это означает и как с этим быть.
К ЗОУИТ относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Формально ваш участок имеет статус ИЖС, но вот дом построить на нем вы не можете или можете, но с существенными ограничениями, о которых просто не знали. Потому что не подавали уведомления и не заказывали градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). А именно в этом документе указываются все параметры земли начиная от границ и точек и заканчивая сведениями о наличии ограничений и попадания участка в ЗОУИТ.
Самое обидное, что такие зоны могут появиться даже в процессе строительства, например в случаях, когда администрация утверждает новый градплан и меняет ПЗЗ населенного пункта. То есть, даже если перед началом стройки участок был «чистым», и вы выбрали для себя упрощенную регистрацию, то к окончанию строительства, все может оказаться очень скверно. Если в процессе экспертизы Росреестр установит наличие ЗОИУТ, то регистрация будет приостановлена, а после истечения срока приостановления в регистрации попросту откажут.
Кроме того, упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства: отступы от границ, предельная площадь застройки и т.д. Само по себе такое нарушение, как правило не приводит к отказу в регистрации, однако если эти нарушения могут привести к опасности: для жизни и здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия, то может быть запросто наложен запрет на использование жилого дома.
Реальные случаи, когда амнистия дала сбой
Все истории произошли в городе-курорте Геленджик, облюбованном российской элитой.
История №1
В процессе экспертизы Росреестр установил, что жилой дом, поданный на регистрацию, является новостроем. В результате: отказ в регистрации и арест, судебные заседания длятся уже более полугода. А все потому, что участок, хотя и ИЖС, находится сразу в четырех ЗОИТ: объекты культурного наследия, зона аэропорта, охраняемая природная территория (граница соснового леса и горный ручей), зона возможного подтопления (горный ручей). Если бы собственник своевременно получил ГПЗУ, он бы знал об этом, и при подаче уведомления администрация сообщила бы ему, какие еще документы и согласования необходимо донести и какие регламенты выполнить.
История №2
Тут под раздачу попал целый микрорайон. В свое время, путем нескольких переводов из одной категории в другую, сформировался микрорайон (ИЖС) с живописным названием «Персиковый сад». На данной территории из всех благ цивилизации присутствовало только электричество, а также действовало две ЗОУИТ: «охранная зона аэропорта» и «охранная зона объектов культурного наследия». Это не мешало администрации населенного пункта согласовывать уведомления, при наличии дополнительных согласований от Росавиации и местного органа, курирующего археологию. Все застройщики, выбравшие уведомительный порядок спокойно зарегистрировали свои дома с септиками и скважинами.
Но тут внезапно какая-то светлая голова из той же администрации задним умом осознала, что упомянутый микрорайон, как и почти весь город, относится ко «второй зоне округа санитарной охраны (ОСО) курорта». А в этой зоне по определению нельзя устанавливать септики и бурить скважины. В результате все застройщики, которые пошли по амнистии, получили отказы: дом без канализации и воды – не дом. Согласование новых уведомлений остановлено по той же причине. А для того, чтобы в процесс не вмешались «решальщики» и прочие «бегунки» ситуацию под свой контроль взяла еще и прокуратура.
Самое скверное в данной истории, что представители различных служб администрации уже несколько раз выезжали на место и пришли к выводу, что на сегодняшний день отсутствует техническая возможность завести в микрорайон городские сети водоснабжения и водоотведения.
История №3 – вопиющая!
Новопостроенный дом, находящийся в очень «сладком» месте, был зарегистрирован по дачной амнистии. Через год после регистрации, хозяев навестили представители администрации. Они предоставили данные аэрофотосъемки, из которой следует, что дом построен недавно, то есть владельцы злоупотребили положениями закона 404-ФЗ. И попутно затребовали документы на септик с полными лабораторными анализами сточных вод, а также правоустанавливающие документы на скважину, глубиной 65 метров. Эта история пока не закончена, но не нужно быть Пинкертоном, чтобы понять: дело может пахнуть керосином.
Поэтому, если вы планировали регистрировать свой новострой по амнистии, трижды подумайте.
А вы сталкивались с проблемами при оформлении дома? Поделитесь своим опытом в комментариях!
Подписывайтесь на канал!
