Во втором квартале 2023 года средняя валовая доходность аренды в Германии составила 3,36%, по данным Global property guide. Самую большую прибыль можно получить от студии за 243 тысячи евро в административном округе Берлина Шарлоттенбург-Вильмерсдорф – 7, 65% при ставке в €1 550 за месяц. За апартаменты с одной спальней за 345 000 в этой же локации уровень дохода достигает 5,42%, если сдавать за 1700 евро, что тоже считается весьма хорошим показателем для подобной недвижимости.
В районе Митте на апартаментах с 1 спальней зарабатывают больше – 6,66%, но такое жилье и стоит дороже – 324 500 евро, расчеты велись с учетом арендной ставки в 1800 за месяц. Хорошие показатели в районе Майн-Таунус Франкфурта-на-Майне – студия там стоит €141 000, сдать ее можно за 725 евро и получить доходность в 6,21%.
Неплохой уровень арендной доходности также зафиксирован в августе 2023 года в Гамбурге, Штутгарде и Лейпциге. Более детальная информация представлена в таблице ниже.
В остальных районах прибыль еще меньше, впрочем, для Европы это норма. Кроме того, стоит учесть, что на рынке недвижимости ФРГ продолжается кризис. За 6 месяцев 2023 количество сделок сократилось на 59% – по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Показатели по разрешениям на новое строительство уменьшилось на 27% за первые пять месяцев года. Цены на жилье в первом квартале снизились на 6,8%. Самое значительное сокращение цен, от 10,4% до 6,4%, зафиксировано в семи крупнейших мегаполисах, среди которых Берлин, Гамбург и Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Отмечено уменьшение и в других крупных городах, а также в малонаселенных сельских районах.
По мнению экономистов, которые приняли участие в опросе Reuters с 14 по 30 августа 2023 года, процесс снижения цен остановится разве что в 2024-м, а арендные ставки станут еще менее доступными. Экперты считают, что в течение текущего года жилье подешевеет в среднем на 5,6%. «Мы не ожидаем значительного восстановления на немецком рынке недвижимости в ближайшее время», – подчеркнул Карстен Бжески, глобальный руководитель отдела макроэкономических исследований ING. Он добавил, что ожидаемая умеренная коррекция с последующим повышением в следующем году приведет к тому, что общая доступность жилья останется низкой, хотя проценты по займам, вероятно, будут в 2024 году ниже, чем в 2023-м, но не опустятся до ставок, которые были в период политики нулевой процентной ставки.
Практически все экономисты отметили, что понижение цен на жилье не сделает его более доступным, они останутся на довольно высоком уровне. В связи с этим вряд ли люди, снимающие сейчас недвижимость, смогут купить квартиры или дома. Спрос на аренду может еще больше увеличится, а плата будет расти. «В настоящее время наблюдается сильное давление на арендную плату, большая доля потенциальных покупателей, которые больше не могут приобретать недвижимость из-за более высоких процентных ставок, теперь все чаще просят арендовать квартиры», – отметил Себастьян Шнейдар, старший аналитик по недвижимости BayernLB.
Сфера возведения жилья остается не очень активной, так что и этот фактор вряд ли улучшит ситуацию. При этом уровень доходности в Германии не очень высокий, в большинстве локаций он составляет 2-3,5%. Так что для инвесторов это направление не входит в перечень самых привлекательных. Пока более высокие показатели демонстрируют государства за пределами ЕС и максимальные, по данным Global Property Guide, наблюдаются в Грузии – в целом по стране около 11%, в Тбилиси чуть больше 10%, а в Батуми – 12,31%.