С развитием рынка жилья в России увеличиваются и риски, связанные с недобросовестным поведением продавцов объектов недвижимости. Любому покупателю квартиры (комнаты, дома) всегда хочется обезопасить себя от покупки "кота в мешке", чтобы потом не остаться у разбитого корыта.
В сегодняшней статье речь пойдет о том, каким образом можно проверить историю жилья, которое вы собираетесь приобрести.
В целях проверки чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке необходимо убедиться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.
Какие основания для оспаривания прав на квартиру?
Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:
• конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
• признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
• возвращение из мест лишения свободы лица, ранее прописанного в квартире;
• появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
• выписка из квартиры несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире, без согласия органов опеки и попечительства.
Какие документы необходимо проверить перед совершением сделки?
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.
1. Документы продавца
К таким документам относятся:
• паспорт (гражданство РФ или иное).
Действительность российского паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России;
• справка из психоневрологического и наркологического диспансера (далее - ПНД) относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя
В период с 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
С 15.07.2016 вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся, к примеру, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство (ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Документом, удостоверяющим полномочия представителя, является нотариальная доверенность (подлинник). В случае продажи квартиры по доверенности желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет (ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 21 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156).
Следует учесть, что в случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 2-КГ18-1).
Если квартира приобреталась в период брака, также потребуется нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ).
3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц
К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):
• выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
• выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
Следует сказать, что на официальном сайте Росреестра размещены общедоступные сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе сведения о форме собственности, а также о дате и номере государственной регистрации права, ограничения, обременения и виде такого права (ограничения, обременения). Просмотр этих сведений в режиме онлайн доступен каждому без подачи запросов и взимания платы. Исключение составляют сведения об объектах недвижимости, доступ к которым ограничен законодательством России.
Важно! Если есть какие-либо сомнения (квартира часто продавалась, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
Ставьте лайк, если статья оказалась полезной, и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации! Удачи!
Вам также может быть интересно:
Какие законы вступают в силу в сентябре 2023 года. Топ-5 важных изменений
Кто по закону должен гасить кредит в случае смерти заемщика
Возможно ли по закону построить жилой дом на садовом земельном участке?