В Москве растет спрос на студии и небольшие квартиры — однако это не стоит считать началом нового тренда, считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Эксперт рассчитал для Банки.ру среднюю доходность от сдачи в аренду квартиры небольшого метража.
Данные Домклик Сбербанка показали, что покупатели действительно стали отдавать предпочтение студиям и «однушкам» — их доля к концу прошлого года выросла с 40% до 53%. Кроме того, медианная площадь продающегося жилья за последние три года уменьшилась во всех типах квартир.
Тренда не будет
В июле — сентябре на рынке новостроек Москвы сохраняется ажиотажно высокий спрос, объясняет Алексей Попов. В таких условиях в первую очередь раскупаются именно квартиры небольшого метража: студии и «однушки».
«Таким образом, имеет место локальный "выброс" у показателя среднего метража квартир. На долгосрочном отрезке усиления данного тренда не наблюдается», — говорит эксперт.
Квартиры в новостройках Москвы действительно стали на 15–20% меньше, чем десять лет назад, продолжает Попов.
«Но основное сокращение их метража пришлось на 2019–2021 годы, и с тех пор показатели меняются в достаточно узком диапазоне (51–53 квадратных метра), любые локальные "движения" в котором не стоит связывать с началом нового тренда», — делает вывод эксперт.
Покупать и сдавать?
Так как некоторые думают о покупке квартиры для инвестиций, эксперт рассчитал доходность от сдачи студии (помещения площадью от 20 до 35 кв. м) в аренду:
- Средняя стоимость студии в строящемся корпусе в Москве в старых границах сейчас составляет 9,4 млн рублей, в Новой Москве — 7,1 млн рублей.
- Средняя ставка аренды в недавно сданных новостройках составляет 48 тыс. рублей в старой Москве и 33 тыс. рублей — на новых территориях. Попов отмечает, что приводит «фоновые» ставки аренды — в сезон высокого спроса они на 15–20% выше.
«Таким образом, средняя доходность от сдачи в аренду — 6,1% и 5,6% соответственно. Это именно "модельные" значения, они не учитывают потери на инвестиции в помещение, коммунальные и налоговые платежи, потери в месяцы между арендаторами», — объясняет эксперт.
Для чистоты эксперимента Попов рекомендует добавить в среднюю стоимость покупки студии условие наличия чистовой отделки — это будет стоить еще 0,5–0,6 процентного пункта от обозначенных выше показателей доходности.
«Разумеется, помимо средних цифр, есть и кейсы, когда рантье удается зарабатывать гораздо больше 5–6% годовых. Это бывает при сочетании множества факторов — покупка лота по удачной цене, рост привлекательности района, удачная сдача объекта в аренду», — добавляет он.