Календарь юриста приложение для юристов и адвокатов по ведению судебных дел синхронизирован с КАД "АРБИТР" И ГАС "ПРАВОСУДИЕ"
Был подан иск о взыскании убытков. В обоснование требований истец сослался на возникновение у него убытков в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду в связи с несвоевременной регистрацией управлением перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества по причине отказа в регистрации перехода права собственности и бездействия управления по осуществлению соответствующих регистрационных действий, признанных незаконными судебными актами. В случае регистрации права собственности в отношении объектов в предусмотренный Законом о регистрации срок, истец имел бы возможность получения прибыли, которую все это время получал прежний собственник (продавец).
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к Росреестру, придя к выводу, что истец подтвердил причинение убытков в виде упущенной выгоды в результате неправомерных действий (бездействия) регистрирующего органа, указав также на невозможность замещения покупателя на стороне арендодателя по спорным договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, согласился с судом первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания убытков с управления, вместе с тем пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку неполучение истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с определением самими сторонами условий соглашения и не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа.
Суд округа поддержал выводы апелляционного суда.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами апелляционной и кассационной инстанций неверно применены положения закона и сделан ошибочный вывод о том, что истец вправе требовать взыскание арендных платежей с продавца.
Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента госрегистрации за этим лицом права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22 покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с п. 8.3 договоров аренды переход права собственности на объекты другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник обязан в таком случае уведомить арендатора в письменной форме о состоявшемся переходе права собственности с приложением подтверждающих такой переход документов.
Учитывая, что предметом договоров купли-продажи являлась передача нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление госрегистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности.
Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом п. 8.3 договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя по ранее заключенным договорам.
Вместе с тем, ст. 617 ГК РФ о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не основание для расторжения договора аренды, распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано.
В случае, если бы ответчиком не были допущены нарушения, выразившиеся в безосновательном отказе в регистрации права собственности, приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам аренды, получать арендные платежи.
26 сентября ВС РФ будет рассматривать кассационную жалобу истца.
Определение ВС РФ 18.08.2023 по делу № А40-78202/2022