Есть кейс, который можно встретить сейчас на рынке загородной недвижимости. Покупка дома в парк-отеле под арендную стратегию.
Минимальная стоимость лота в этом проекте: 16 мл RUB , При себестоимости всего 6 мл RUB
Конечный покупатель - инвестор.
Давайте разберем, выгодно ли покупать инвестору этот продукт за 16 мл RUB и что стоит ожидать от этого проекта.
Идея: покупка бизнес-юнита в дешевую ипотеку (5% семейная и 7% обычная), и возможна покупка без первоначального взноса.
Застройщик обещает доходность: 25%- 30% годовых или 80-120 тыс. рублей/мес чистыми (после всех затрат).
Описание проекта:
Локация - 70 км от МКАД по Новой Риге
Назначение земли: ИЖС
Территория: 13.3 Га
Количество бизнес-юнитов на продажу:
27 в первой очереди (уже распроданы)
32 вторая (пока нет в продаже)
77 третья (пока нет в продаже )
Внутренняя инфраструктура: термальный комплекс, конференц зал , ресторан, детский центр, пространства для мероприятий, панда-парк.
Инфраструктура рядом (но не вся в пешей доступности): аэродром, озёра, конная ферма, эко-кластер Агаларова
Управляющая компания: Broadway Group
А теперь и сам разбор - на основании плюсов и минусов. Данное видение является исключительно мнением автора.
Плюсы:
🔺хорошее расположение -новая Рига, относительно не далеко от Москвы
🔺премиальное соседство - эко-кластер Агаларовых
🔺есть лид-магниты
🔺профессиональная команда
🔺есть своя фишка (дома на деревьях)
Минусы:
🔻В капитализацию 20% в год - не верю и все. Кто будет покупать Барн (даже бизнес-юнит), себестоимостью 4мл RUB за 20 мл RUB , сложно представить .
🔻Такая схема с ипотекой рассчитана больше для быстрой продажи девелопером. Физ. Лицу перепродать этот дом будет не так просто (от застройщика ставка при ипотеке 7%, от физлица 13%) - сразу огромное число потенциальных покупателей отвалится
🔻 Дома - дешевые каркасники коммерческой постройки - сметы подогнаны не для постоянного проживания (в случае чего жить в нем не комфортно). Срок эксплуатации до ремонта 3-4 года (а то и меньше)
🔻В расчёт доходности не включены эксплуатационные издержки
🔻Бизнес модель хрупкая : как только аренда перестает работать правильно, у вас, по сути, образовывается пассив. И продать его будет сложно невозможно с прибылью
🔻В продаже есть дома на деревьях: они не регистрируются в Росреестре, срок их эксплуатации под вопросом
Цифры красивые, да и сам проект. НО.
Вывод пессимистичный:
Такой парк отель: без отельера, без явных магнитов ( воды , гольф поля, анимации и различных круглогодичных октивностей) напоминают одноразовый продукт.
То есть, пока парк-отель новый , популярный и высокий сезон - заполняемость 70% и средний чек 18к в сутки, при хорошей работе УК - допускаю.
Но с увеличением конкуренции, с развитием более масштабных кластеров, с приходом более низких сезонов, с износом и моральным устареванием проекта - доходность существенно изменится.
У покупателя обременение 12-15 мл - как быть с этим долгом, если в теории заполняемости будет не хватать? Нужно учесть этот риск обязательно.
Пишите в комментариях - как вам разбор ⭐️ С чем согласны/не согласны. Что хотели бы добавить!
Если вам нужна помощь в составлении стратегии инвестирования - пишите мне слово "СТРАТЕГИЯ" и расскажу подробнее.