Риэлтор — профессия противоречивая. С одной стороны, большинство граждан (в том числе и те, кто никогда не пользовался услугами риэлторов) готовы обвинить их во всех грехах отечественного рынка жилой недвижимости: мошенничествах, недостроях, "двойных продажах" и чуть ли не в отключениях горячей воды.
С другой стороны, столкнувшись с необходимостью сдать-снять или купить-продать жилье, те же самые граждане обращаются в риэлторские конторы или к "серым" маклерам. Оказывается, что самостоятельно найти нужный объект и оформить сделку — трудноосуществимая задача для неподготовленного человека, несмотря на обилие газетных объявлений, а также платных и бесплатных ресурсов в интернете.
Комиссионные, которые получают риэлторские агентства, представляются непомерно большими. Минимум 2% — это редко, и даже при покупке самой дешевой квартиры в Москве вознаграждение риэлтора составит не меньше $3 тыс. Комиссионные в размере 5-6% — обычная практика, таким образом, за подбор и оформление не самой дорогой квартиры бизнес-класса стоимостью $500 тыс. риэлтор может получить до $25-30 тыс. На арендном рынке вознаграждение составляет, как правило, одну месячную ставку, то есть от 20 тыс. руб. за самую дешевую квартиру.
Тем не менее комиссионные риэлторам платят, даже заранее понимая, что если сделка купли-продажи будет признана ничтожной из-за внезапно появившихся наследников или хозяин арендованной квартиры через месяц расторгнет договор, то риэлтор не только не возместит ущерб, но даже не будет нести ответственность в размере своих комиссионных.
"Сегодня риэлторский бизнес — это целиком черный рынок в рамках всей страны,— категорично заявляет депутат Госдумы Антон Беляков, который уже несколько лет занимается проблемами обманутых инвесторов и мошенничествами в жилищной сфере.— Сделки осуществляются в обход налогообложения, в договорах купли-продажи указываются заниженные в несколько раз суммы, а банки охотно предоставляют ячейки для совершения таких сделок. Фактически все такие сделки — рисковые и криминальные".
Понятно, что рынок риэлторских услуг нуждается в регулировании. Вопрос, собственно, в следующем: можно ли это сделать в рамках действующего законодательства, или же необходимо принять специальный закон?
Дело добровольное
Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев считает, что необходим закон о брокерской деятельности на рынке недвижимости. "Сейчас на рынке действует много так называемых риэлторов, не имеющих никакой специальной подготовки, никакого представления о стандартах профессии,— говорит Константин Апрелев.— Мне кажется, нужно законодательным путем регулировать допуск к работе риэлтора. Соответствующие стандарты разработаны и успешно работают в рамках добровольной сертификации, которую проходят члены гильдии риэлторов. Например, чтобы стать брокером, нужно не менее двух лет проработать агентом и сдать экзамен. Разница между агентом и брокером в том, что только брокер имеет право подписывать какие-либо договоры от имени компании. Кроме того, сертифицированные члены РГР обязаны представлять прозрачную отчетность о комиссионных, соблюдать кодекс профессиональной этики. В случае возникновения конфликтов — участвовать в работе комиссий по защите прав потребителя, которые существуют при каждом региональном отделении РГР. Мы считаем, что разработанная нами система добровольной сертификации может стать основой закона, который сделает такую сертификацию обязательной для участников рынка".
Прошедшие сертификацию компании—члены РГР утверждают, что уже перешли на принципы работы "вбелую". "В договорах с нашими клиентами мы всегда указываем сумму комиссионных (как правило, 3% суммы сделки), оплата производится через банк и облагается налогами,— говорит генеральный директор ООО "Пересвет-недвижимость" Николай Андреев, который также является членом совета Московской ассоциации риэлторов, входящей в РГР.— Наши юристы проверяют досконально все объекты, которые продаются или покупаются при нашем участии, и мы заключаем договоры только с прямыми собственниками, в крайнем случае — с людьми, имеющими генеральную доверенность от собственника".
Впрочем, даже самые тщательные меры предосторожности не гарантируют от нештатных ситуаций. Николай Андреев рассказал о мошеннической сделке, которую практически невозможно было распознать и предотвратить. Хозяин квартиры находился в заключении, мошенники каким-то образом достали его паспорт, переклеили фотографию (в милиции потом сказали, что подделка была выполнена суперпрофессионально) и продали квартиру через подставное лицо. А год спустя настоящий хозяин квартиры предъявил претензии "добросовестному приобретателю". "Мы были посредниками в этой сделке и за счет собственных средств купили квартиру пострадавшему,— говорит Николай Андреев.— Прежде всего это было сделано для сохранения имиджа компании. Конечно, это не может быть постоянной практикой. Но сейчас существует титульное страхование, и это дает гарантии добросовестному приобретателю".
Журнал «Деньги» № 22 (777) от 07.06.2010
Андрей Вознесенский