Траншевая ипотека в России - это тип ипотечного кредита, который предоставляется банком или другой кредитной организацией с разделением условий выплаты суммы кредита на несколько траншей или стадий.
Обычно перед выдачей ипотечного кредита банк требует выполнения определенных условий, таких как завершение строительства или ремонта недвижимости. Вместо полной суммы кредита, банк может предоставить кредит в нескольких этапах или траншах. Каждый транш может быть выплачен по мере выполнения определенных этапов или условий.
Например, при покупке новостройки банк может предоставить первый транш для оплаты строительной компании при заключении договора о строительстве. Затем следующие транши могут быть выплачены после выполнения определенных этапов строительства, например, после завершения фундамента, стен и крыши.
Преимущества траншевой ипотеки включают возможность получения кредита на разных стадиях строительства и более гибкие условия выплаты.
На сегодняшний день всего несколько банков предлагают траншевую ипотеку:
1. Сбербанк
2. ВТБ
3. Газпромбанк
4. Альфа-Банк
5. МКБ
Схема траншевой ипотеки:
1. Заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ;
2. Заёмщик вносит первоначальный взнос;
3. Банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20–30% от суммы кредита);
4. Пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 руб. в месяц). Это может продолжаться два-три года;
5. После сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.
Отличие траншевой ипотеки от других программ
Траншевая ипотека не слишком отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу и так далее) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. Но он в данном случае может быть выше, чем по обычным программам.
При этом, в отличие от «ипотеки от застройщика», строительная компания не завышает стоимость приобретаемой квартиры (по оценке Банка России, по нулевой ипотеке цена могла завышаться на 20–30% от рыночных значений) в счет пониженных процентных платежей.
Плюсы траншевой ипотеки:
1. Экономия на ежемесячных платежах по ипотеке в период строительства объекта (до 3х лет). За это время клиент имеет возможность накопить нужную сумму денег и направить их на погашение основного долга по кредиту, а так же потратить на ремонт или на аренду жилья;
2. Фиксированная стоимость квартиры для покупателя. Вместе с этим на момент зачисления второго транша вместе с ростом платежа по ипотеке увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
3. Застройщик более замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.
Главный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на заёмщика.
Зачастую в период строительства дома, люди вынуждены снимать жилье, платить арендую плату и ежемесячные платёжи по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства значительно ниже стандартных программ.
Траншевая ипотека может быть особенно выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). Так как чем ниже первичные вложения, тем, как правило, выше доходность на вложенный капитал.
Минусы траншевой ипотеки
1. Процентная ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
2. Льготные программы, популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой), могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
3. Ограниченное предложение на рынке (программа представлена только у определенных застройщиков и на определенный пул квартир);
4. Повышенный первоначальный взнос (в некоторых случаях банк может запросить первоначальный взнос до 40%).
6. Риск неполучения второго транша: любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика.
Позиция ЦБ по траншевой ипотеке
ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы.
Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш).
Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен.
В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.
Важно понимать, что в каждом случае необходимо посчитать экономическую выгоду от той или иной программы банка и схемы покупки. Если у вас недостаточно опыта в данном вопросе, вы можете получить консультацию у нашего кредитного эксперта.
______________________________________
Ипотечный брокер - МОНОЛИТ
Москва, ул. Земляной Вал, д.8, БЦ SOK
Телефон: +7 (495) 646-11-73