Квартиру внаём можно сдавать одним из трёх способов:
- через риелтора (комиссию платит жилец);
- через риелтора (комиссию платит собственник);
- квартиру сдаёт сам собственник.
Как мы обсуждали ранее, самым экономически неэффективным вариантом является перекладывание комиссии на нанимателя. Не согласны? Приглашаю вас обсудить данный вопрос в следующей публикации:
А какой из оставшихся двух вариантов является наилучшим? Простят меня мои коллеги, но вынужден бросить камень в том числе в свой огород, но сдача квартиры собственником может дать самый лучший результат. Почему? Давайте разберемся. И можно ли с этим что-то сделать?
Во второй главе книге «Фрикономика» Стивена Левитта и Стивена Дабнера разбирается работа риелторов. Начнем с того, что в соответствии со статистикой, свою недвижимость риелторы обычно продают на 10 дней дольше и на 3% дороже. Почему так? Дело в том, что, продавая чужую квартиру, риелтор получает лишь процент от её стоимости, например, полтора процента. Предположим, ваша квартира стоит 10 миллионов рублей, то риелтор получит 150 тысяч рублей. Неплохо, но если риелтор будет продавать вашу квартиру за 10,5 миллиона рублей, то вы станете богаче на 500 тысяч рублей, а риелтор получит дополнительно лишь 7,5 тысячи рублей. Имеет ли смысл риелтору затягивать процесс продажи, уговаривая покупателя ради получения 7,5 тысяч рублей? В арендном бизнесе цифры еще меньше. Стоит ли затягивать сдачу квартиры ради пары тысяч рублей? Но если риелтор занимается своим объектом, то при продаже на кону 500 тысяч рублей, а при сдаче внаём десятки тысяч рублей в год.
Выставляя на рынок свой объект, риелтор ждёт самого лучшего предложения, а занимаясь объектом клиента, соглашается на первое достойное предложение. Цель риелтора — закрыть сделку как можно скорее. А почему бы и нет, так как доля риелтора в более выгодной сделке слишком мала, чтобы поступать иначе.
Хотелось бы ещё раз отметить, что последние два абзаца — это не мои мысли, а краткий конспект идеи из книги по экономике, которая разошлась миллионными тиражами.
Да, риелторы знают о рынке недвижимости больше, чем собственники, поэтому их рекомендации трудно оспаривать. Но нужно понимать, что у риелтора и собственника разные цели.
Можно ли сделать так, чтобы риелтор работал более эффективно? Можно, но собственник должен соответствующим образом себя вести. Я бы дал следующие рекомендации:
1. Собственник на основании отчёта риелтора о состоянии рынка должен сам принимать решение о цене на объект.
2. Риск подвисания объекта должен лежать на собственнике, но риелтор должен предоставлять отчёты по сделкам в районе.
3. Отношение между клиентом и риелтором должны быть уважительными и честными.
4. Естественно, что труд риелтора должен быть оплачен собственником, в противном случае о какой-либо адекватной можно сразу забывать (ссылка на публикацию по данному вопросу была в начале статьи).
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 08.09.2023г. — 12,2 тысяч квартир.