Иски о признании построек самовольными и их сносе "сыпятся" в огромном количестве.
Но не к каждому объекту, в принципе, применим способ защиты права - снос самовольной постройки, т.к. не каждый объект, который на первый взгляд чистая "недвижка", таковой является.
Правовой режим самовольной постройки закреплён в статье 222 ГК РФ. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
По смыслу приведённой правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61; постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2022 № Ф08-5511/2022 по делу № А32-12903/2021, от 16.06.2022 № Ф08-4907/2022 по делу № А32-39932/2021).
Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба по назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Верховный Суд РФ в своём определении от 19.07.2016 № 18-КГ16-61 указал, что по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости. Положения этой статьи не распространяются на отношения, которые связаны с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на отношения, касающиеся перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.
Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на неё, следует устанавливать наличие у неё признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016; Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учётом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.
Таким образом, рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд должен установить, является ли спорный объект объектом капитального строительства, отвечающий признакам объекта недвижимого имущества по пункту 1 статьи 130 ГК РФ, допущены ли при его возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
При этом понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, а является по своей сути юридической категорией. Следовательно, вывод об отнесении конкретного объекта к недвижимому имуществу является правовым и должен быть сделан судом на основе оценки доказательств по делу, к числу которых помимо прочего могут относиться различные экспертные заключения, подтверждающие наличие у вещи тех или иных отдельных признаков недвижимости.
Иными словами, только суд, а не эксперт может дать объекту оценку как недвижимому имуществу. Эксперт устанавливает только технические характристики объекта, на основании которых суд впоследствии должен установить указывают ли такие характеристики на признаки недвижимого имущества или нет.
Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке (п. 2.4. Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014).
Согласно разъяснениям , приведённым в аб. 5 пункта 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Подобная позиция приведена, например, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-2191/22 от 07.04.2022 г. по делу № А32-16282/2019.
Если перемещение возведенного фундамента и стен дома без несоразмерного ущерба невозможно, то объект обладает признаками объекта недвижимости (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997).
Из "свеженького" и интересненького:
1) "...исходя из технических характеристик спорного объекта, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем, суды установили, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимости, предусмотренными ст. 130 ГК РФ, поскольку не создавался как самостоятельный объект недвижимости, не имеет самостоятельного функционального назначения, представляет собой бетонную площадку, которая лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором она расположена, а подземный резервуар (или смотровая яма), сведения о котором не отражены в кадастровом паспорте, фактически используется сезонно в рамках технологического процесса ремонта и изготовления вентиляционного и холодильного оборудования" (Определение Верховного Суда РФ № 306-ЭС22-28942 от 20.02.2023 г. по делу № А72-7365/2021).
2) "Описание отвала гранулированного шлака не позволяет признать, что шлаковый отвал имеет конструктивные элементы, которые могут быть разрушены при перемещении объекта, шлаковый отвал, расположенный на спорном земельном участке, не обладает индивидуально-определенными признаками, сам по себе факт включения объекта в государственный реестр объектов размещения отходов априори не свидетельствует о наличии у него признаков капитальности объекта, физическая связь шлакового отвала с землей и затруднительность перемещения, обусловленная большими объемами и структурой образования, не наделяет их признаками недвижимого имущества, как правовой категории, оснований полагать, что отвал гранулированного шлака создавался как объект недвижимого имущества, не имеется" (Определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС22-20036 от 07.11.2022 г. по делу № А76-20806/2019).
P.S.: данная статья (как и все остальные) подготовлена как анализ судебной практики на определённую тему. Не является рекламой! Не содержит в себе методов и способов ведения судебного процесса или защиты интересов тех или иных лиц. Выводы автора просто его личное мнение и не более того (отчасти бред, приснившийся ему ночью).