Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) — один из важнейших документов сделки. От того, насколько правильно он составлен, зависит будущее новых хозяев. Всего одна ошибка может привести к тому, что договор через суд признают недействительным. В таком случае покупатель рискует остаться без жилья и с испорченными нервами. Разбираемся с экспертами агентства премиальной недвижимости Etagi Prime, как не допустить такой ситуации.
- Что такое ДКП недвижимости
- Обязательные пункты договора купли-продажи квартиры
- Как оформляется ДКП объекта недвижимости
- Как зарегистрировать ДКП квартиры
- Какие документы потребуются для оформления ДКП
- Оформление ДКП квартиры и стоимость услуги
- Регистрация договора купли-продажи квартиры
- Когда ДКП могут признать недействительным
Что такое ДКП недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости для удобства называют коротко — ДКП. По этому соглашению продавец обязан передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель — принять его и передать продавцу сумму, на которой сошлись обе стороны. Объектом ДКП может быть как жилая, так и нежилая недвижимость, например, офисное здание, магазин или промышленный объект.
В договоре купли-продажи прописываются все условия и нюансы сделки, которые помогают юридически защитить договоренность в спорной ситуации.
Договор купли-продажи квартиры: обязательные пункты документа
ДКП состоит из нескольких пунктов, отсутствие которых в договоре должно насторожить:
✔ Блок с подробным описанием недвижимости (информация об этом есть в ЕГРН);
✔ Полные сведения о покупателе и продавце объекта недвижимости — паспортные и контактные данные, адрес прописки и фактического места проживания;
✔ Стоимость объекта, сроки и способ расчёта между сторонами, в том числе информация о внесении аванса или задатка;
✔ Срок передачи жилья покупателю;
✔ Сведения о согласии супруга/супруги на продажу недвижимости;
✔ Информация о состоянии объекта в момент передачи новому владельцу: техническое состояние, наполнение (меблировка и наличие бытовой техники описываются подробно). Этот пункт не является обязательным, но защищает покупателя от возможных сюрпризов;
✔ Блок о снятии с регистрации жильцов;
✔ Гарантии об отсутствии ограничений и обременений;
✔ Штрафные санкции за несоблюдение условий договора.
Если между сторонами идет речь о неотделимых улучшениях недвижимости, как например, о новой сантехнике или окнах, — предметов, без которых объект станет хуже, то лучше составить к ДКП дополнительное соглашение. Согласно этому документу продавец не сможет демонтировать установленные предметы. Отдельным пунктом можно обговорить, что останется в квартире из мебели и в каком состоянии.
Какие документы потребуются для оформления ДКП
Для составления ДКП на квартиру нужен пакет документов. Некоторые пункты потребуют времени и средств — нужно быть готовыми к этому:
✔ Паспорта всех участников сделки;
✔ Правоустанавливающие документы на объект: ДКП, дарственная, договор мены, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство и иные;
✔ Выписка из ЕГРН;
✔ Справка о зарегистрированных лицах;
✔ Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу объекта;
✔ При наличии несовершеннолетних совладельцев — разрешение на продажу от органа опеки.
Комплект этих документов позволит покупателю или его юристу проанализировать юридическую чистоту объекта и потенциальные риски.
Как оформляется ДКП квартиры
ДКП квартиры оформляется у нотариуса. Специалист заверяет документ в трех экземплярах, обе стороны расписываются и направляют его на государственную регистрацию в Росреестр. Только после внесения сведений в ЕГРН сделка считается состоявшейся.
В случае если сделка совершается с участием кредитной организации (ипотека), ДКП оформляется в банке. Не стоит полагаться на банковских специалистов — они не заинтересованы в защите прав покупателя и продавца, а потому проверяют тщательно те части соглашения, которые несут риски для банка. Банки с хорошей репутацией высылают черновик договора всем сторонам за несколько дней до совершения сделки.
Этапы оформления
Этап 1. Перед тем как составить договор купли-продажи недвижимости стороны договариваются о стоимости объекта и порядке расчета. Отдельно проговариваются условия внесения аванса или задатка — это соглашение составляется дополнительно к ДКП. О том, что лучше выбрать, мы писали в этой статье.
Этап 2. После передачи задатка или аванса стороны начинают сбор документов.
Этап 3. Когда все необходимое на руках, составляется договор купли-продажи. Документ тщательно проверяется на предмет ошибок и юридических неточностей. Будет лучше, если свою оценку составленному ДКП даст компетентный специалист.
Этап 4. Сделку купли-продажи недвижимости удостоверяет нотариус. Подписанный и заверенный договор необходимо отправить в Росреестр вместе с заявлением и квитанцией об оплате госпошлины.
Этап 5. После регистрации права собственности нового владельца (процедура длится около 7 дней) хозяин получает актуальную выписку из ЕГРН, в которой он будет значиться собственником объекта. Если в покупке жилья участвовал банк, документы нужно предоставить кредитной организации для того, чтобы средства со счета покупателя поступили на счет продавца.
Регистрация ДКП
Порядок регистрации перехода права собственности регламентируется ст. 551 Гражданского кодекса. Это обязательная процедура после приобретения недвижимости по договору купли-продажи. За реализацию отвечает Росреестр, а регистрация занимает около 1 недели в зависимости от способа подачи документов. Заявление вместе с пакетом документов отправляется в ведомство через МФЦ. Процедуру можно пройти двумя способами: посредством личного визита в многофункциональный центр или же дистанционно.
В первом случае потребуется участие обеих сторон, у которых будет на руках полный комплект документов. Предварительная запись не требуется, талон на прием выдается в самом центре. В среднем подача заявления занимает около 1 часа.
Если выбран другой путь — подача заявления удаленно, тогда компанией-посредником (чаще всего это банк, где проходит сделка) создается ЭЦП — электронная цифровая подпись, и весь пакет документов организация направляет в Росреестр самостоятельно. Это удобно, когда покупатель и продавец проживают в разных городах и не могут присутствовать на сделке. Такая услуга обойдется в сумму от 20 000 рублей.
Договор в письменной форме также считается юридически действительным. Важно, чтобы в договоре было прописано, что все участники сделки дееспособны.
- При обращении через МФЦ срок регистрации составляет до 9 рабочих дней.
- При обращении в Росреестр — 7 рабочих дней.
- При направлении банком пакета документов, подписанных ЭПЦ, — до 3 рабочих дней.
- При направлении нотариусом в электронной форме — до 1 рабочего дня.
Сколько стоит оформить ДКП недвижимости
Стоимость нотариального заверения ДКП недвижимости разнится в зависимости от наличия родственных связей между покупателем и продавцом.
— Сделка между родственниками. Когда стоимость объекта находится в пределах 1-10 млн руб., нотариус возьмет за услуги 3 тыс. руб. + 0,2% от стоимости договора. Цена квартиры от 10 млн руб. — 23 тыс. руб. + 0,1% от цены договора.
— Сделка между людьми без родственных связей. Когда стоимость объекта находится в пределах 1-10 млн руб., нотариус возьмет за услуги 7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости договора. Цена квартиры от 10 млн руб. — 25 тыс. руб. + 0,1% от цены договора.
— Отдельно оплачивается государственная пошлина для регистрации перехода права собственности, ее сумма составляет 2 000 руб.
— Если потребуются услуги юриста (в случаях, когда сделка купли-продажи недвижимости рискованная — наличие детей, скрытых собственников, сделка по дарственной), это оплачивается отдельно. В среднем проверка документа на юридическую чистоту стоит 10 тыс. рублей.
Когда ДКП могут признать недействительным
В ряде случаев договор купли-продажи может быть признан судом недействительным. Так происходит, если сделка совершается с нарушением законодательства. В этом случае право собственности на недвижимость переходит к прежнему владельцу, если он был добропорядочным продавцом.
Случаи, в которых суд может признать договор недействительным:
- Сделка мнимая, то есть совершена только на бумаге. Имущество в действительно не передается продавцом покупателю, а используется по своему усмотрению. Так часто делают, когда желают укрыть имущество от ареста или раздела.
- Сделка притворная, то есть прикрывается другой договоренностью. Например, продавец реализует свою недвижимость стоимостью в 30 млн рублей за 10 млн для того, чтобы уйти от уплаты налогов, или продает недвижимость по доверенности. Обычно отменяются сделки, которые были совершены с завышением или занижением рыночной стоимости объекта недвижимости.
- Сделка с участием недееспособного лица. Лица признаются недееспособными только по решению суда в силу проблем с психикой.
Правовые последствия во всех ситуациях разные. В первом и третьем случае суд восстановит права старого владельца, во втором — сохранит в силе те договоренности, что были заключены между сторонами (квартира уйдет к новому хозяину за 10 млн или же новый владелец будет хозяином до тех пор, пока не истечет срок доверенности).
Сделка может быть признана судом недействительной, если продавец недвижимости начал процедуру банкротства или должен рассчитаться по исполнительному листу с долгами. В течение трех лет суд может отменить сделку.
Проверить юридическую чистоту объекта и добропорядочность продавца помогут профильные специалисты: юрист или брокер по недвижимости. В их арсенале масса современных способов диагностики и аналитики, обширные базы данных и уникальные кейсы, которые позволяют свести к минимуму риски, связанные с покупкой недвижимости.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Аванс или задаток: В чем отличия и что выгоднее
Выписка из ЕГРН. Как получить в 2023 году
Квартира в ипотеку: Что нужно знать