С одним клиентом работаю на длительной основе уже почти 5 лет.
Проверяю ему объекты под выкуп, в которых он затем проводит перепланировки или реконструкцию.
Вчера, в длительной беседе, клиент вдруг признался: благодаря моим проверкам он так много узнал и понял, что теперь уже сам отметает множество вариантов в процессе подбора, памятуя о рисках, которые ему указывала в ходе анализа.
Из его изречений было очевидно, что прозрение пришло не сразу, что частым был позыв пойти и купить то, что понравилось и/или идеально подходило под запрос, без проверки, ведь право зарегистрировано, обременений вроде нет, но в последний момент останавливал страх потери огромной суммы.
Для него явилось открытием, что, с первого взгляда, стандартная и понятная процедура покупки недвижимости, является такой трудоемкой, требующей оценки множества факторов, способных “выстрелить” самым негативным образом уже после приобретения, в случае отсутствия придирчивого анализа.
В большей части это касается вопросов земли.
При отсутствии проработки земельных вопросов существует риск, что задуманный проект будет невозможно реализовать (провести строительство, реконструкцию), да и вообще полноценно использовать.
Такое происходит, если участок входит в зону с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ (охранные, защитные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, природоохранные и водоохранные зоны и пр.) Причем, информации об этом может отсутствовать в ЕГРН.
Также земельные участки могут подпадать под критерии изъятия, например, когда планируется какое-то федеральное строительство (дорог, инженерных объектов и пр), для госнужд.
Необходимо учитывать предельные параметры для размещения строения на земельном участке (крайне важно, если планируется новое строительство или реконструкция с увеличением площади объекта), установленные для соответствующей территориальной зоны и ВРИ.
Немаловажным является и оценка прав, на которых передается участок - собственность или аренда (иметь значение будет форма собственности: публичная, частная, иная; условия, ставка; возможность последующего выкупа), что может существенно повлиять на владение, пользование и распоряжение землей под строением.
Требуется техническая оценка состояния здания, его коммуникаций и оснащенность ими (тут благо у клиента есть свои технические специалисты, которые на месте осматривают здание и его конструктив). При отсутствии технических возможностей для подключения здания к требуемым сетям, проект не имеет перспектив быть реализованным, а деньги будут вложены в бетон бессмысленно.
Это я перечислила краеугольные вехи анализа, без которых компании-покупатели срывают свои инвестпроекты и теряют деньги. Конечно, не только на них строится полноценный анализ.
Радует другое - наш инвестор “повзрослел”, “вырос” - стал более ответственно подходить к вопросу обязательной экспертной оценки рисков перед входом в сделку, стал ценить труд специалиста и перестал “обижаться”, когда выдаю “запрет” на сделку (стал понимать и благодарить, что не дала случиться “плохому”).
#оценка_рисков #сделки_недвижимость #купить_землю #проверка_объекта #Инвестиции #правовая_экспертиза
