Итак, если ИП или юридическое лицо арендует помещение, а может быть и целое здание, у муниципалитета, то через два года аренды можно выкупить это помещение, причем можно это сделать даже в рассрочку, а администрация не имеет права отказать. Это применимо, даже если это не прописано у Вас в договоре.
Но если бы все было так просто, то и юристы были бы не нужны.
Муниципальные органы не хотят расставаться со своими помещениями и всячески препятствуют этому выкупу. Им выгоднее сдавать, нежели продавать по рыночной стоимости. После десятков таких дел мы уже прекрасно понимаем, какая причина будет выдумана администрацией:
- это необособленное помещение, его нельзя поставить на кадастровый учет и выделить;
- это помещение входит в специальный перечень задний/помещений, которые нельзя выкупить.
Итак, есть закон, который позволяет выкупить арендуемое помещение у администрации.
Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрен льготный правовой режим приобретения в собственность недвижимости для лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства.
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ, для реализации арендатором преимущественного права на выкуп, необходимо одновременное соблюдение следующих условий:
- сведения о субъекте МСП на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства;
- арендуемое имущество находится во временном владении и (или) пользовании субъекта МСП непрерывно в течение двух и более лет на основании договора или договоров аренды данного имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом МСП заявления;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"), за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ.
То есть первое условие, которому надо соответствовать – это быть субъектом малого или среднего предпринимательства. Это можно проверить по ссылке: https://ofd.nalog.ru/search.html.
Более чем уверены, что этому условию Вы соответствуете.
Второе условие тоже простое – арендовать два года подряд, но без перерыва, даже в 1 день.
Третье условие – отсутствие долга по аренде. Тут речь про то, что, когда уже выкупаете, когда уже есть договор купли-продажи, долга быть не должно. Если когда-то у Вас были долги по аренде, и Вы их погасили, то это нормально, это не помешает выкупить помещение.
А вот четвертным условием очень часто пользуются, чтобы не дать выкупить помещение. Дело в том, что Администрация сама же составляет эти списки. Тут самое главное правило – если арендуемое помещение было включено в этот список уже после заключения договора аренды, то это нарушение закона. Суд встанет на Вашу сторону и будет квалифицировать действия администрации как воспрепятствование Вашему праву выкупа. Поэтому проверяйте этот список на сайте администрации до заключения договора аренды.
В следующей статье поговорим о том, как муниципалитет может отказать в выкупе помещения, прикрываясь понятием «обособленное помещение» и «кадастровый учет».
Бабасинян Капрел,
юрист, специалист по гражданскому праву
группы Объединённые Юристы.
За помощью обращайтесь в компанию Объединенные Юристы.
Наши контакты
Телефон: +7 (495) 540-53-43
E-mail: mail@ulc.ru
https://www.ulc.ru/