Приветствую вас, мои друзья и подписчики!
Полгода назад я уже затрагивал тему сервисных апартаментов для инвестиций вот в этой статье : Апарт отели «YES Марата» и «VALO». Апартаменты правильные и не очень… Не буду ее сейчас пересказывать. Если есть желание, перейдите пожалуйста по ссылке, чтобы прочесть ее.
На тот момент новые корпуса апарт-отеля “VALO” еще находились на стадии строительства, и возможности посмотреть их вживую не было. Сейчас такая возможность появилась, и я решил незамедлительно ей воспользоваться.
Было интересно увидеть внутреннюю территорию отеля, качество отделочных материалов и соответствие рендеров самим номерам.
Понятно, что территория апарт-отеля не может сравниться с внутридворовой территорией жилого комплекса комфорт-класса. Все-таки у них разное предназначение. Но стоит признать, что небольшое пространство между 18-ти этажными корпусами выглядит гармонично. Закрытая территория, аккуратные газоны с древесной щепой и мощеные дорожки добавляют всему комплексу чувство приватности и умиротворения.
К качеству отделки и оснащения номеров вопросов тоже не возникает, что вызывает заслуженное уважение. Все сделано на высшем уровне и соответствует заявленным рендерам.
Первый корпус, который строила финская строительная компания YIT, работает уже несколько лет. И за это время апарт-отель зарекомендовал себя как хороший инвестиционный проект, стабильно приносящий доход. Несмотря на сложный “ковидный период”, среднегодовая заполняемость отеля составила впечатляющие 85%.
Теперь же к корпусу №1 добавилось еще четыре новых корпуса. И самое главное, что у каждого из них своя концепция, и свои потенциальные клиенты.
Корпус №2, он же “Mercure”, первый в России апарт-отель под брендом “Mercure” от крупного мирового отельера Accor Hotels, который доступен для частных инвесторов. Этот корпус рассчитан на состоятельных туристов как из России, так, в перспективе, и из-за рубежа. Изначально он планировался как отель уровня 4*. Но сейчас компания поставила перед собой амбициозные планы поднять планку до 5*.
К услугам гостей здесь 160 классических гостиничных номеров и 320 апартаментов с кухней - “Mercure Residens”. К тому же, в дополнение к уже действующим ресторану “PALMA” и фитнесс-центру с бассейном, расположенным в первом корпусе, здесь появится ресторан от известного в Петербурге, не дешевого сетевого бренда, конференц центр и свой тренажерный зал со SPA зоной. Уровень загрузки отелей сети “Mercure” в среднем 75%, поэтому и доход от вложений здесь ожидается высокий.
Единственное, что меня смущало, это близость второго корпуса к очень оживленной магистрали - Бухарестской улице. Были опасения, что в номерах будет шумно и пыльно, как мы уже видели в отеле “IN2IT”. Писал об этом вот здесь: Апарт отель “IN2IT”(“Интуит”). Или стоит ли прислушиваться к интуиции… Но, к счастью, мои опасения не подтвердились. Толстые стеклопакеты и централизованная система кондиционирования избавляют от этих проблем. В номере удивительно тихо. И это хорошо ощущается, если попробовать открыть окно:)
Корпус №3, он же “VALO Business”, как видно из названия, предназначен в основном для туристов, прибывающих в наш город с деловыми целями. Поскольку деловые мероприятия, выставки и конференции проходят у нас круглый год, это обеспечивает хорошую загрузку номеров и в “низкий” сезон. Здесь к услугам гостей лобби-бар с гостиной и многофункциональные помещения для работы и отдыха.
Корпус №4, он же “VALO Soul”, больше предназначен для туристов семейных. Здесь есть уже просторные однокомнатные апартаменты с большой кухней, рассчитанные на семейный отдых. Да и расположен он внутри территории, в самом тихом месте, в удалении от городского шума и суеты. Акцент здесь сделан на поддержание физического и ментального благополучия в модном сейчас тренде Wellness. Детский клуб, быстрая стойка регистрации, библиотека, дворик для занятий йогой на свежем воздухе, массажный салон и йога-студия. Все это для успешного сочетания классического городского туризма и восполнения физических и душевных сил после тяжелого дня.
И наконец корпус №5, он же “VALO Network”, самый яркий корпус. Ориентирован на самых активных и креативных гостей. Апартаменты с ярким авторским дизайном и функциональным оснащением. Маленькие площади, большие панорамные окна и элементы “умного дома” с голосовым управлением. Маленькие размеры номеров, компенсируются большими объемами общественных пространств. Просторное лобби в футуристическом стиле, коворкинг с лекторием и мультимедийным залом - все это рассчитано в основном на молодую аудиторию.
Конечно, гостям всех корпусов доступны все сервисы “города отелей” - VALO City. Уникальная синергия всего комплекса позволяет удовлетворить потребности практически любого туриста или группы туристов. И в этом, на мой взгляд, заключается секрет успеха VALO.
Для чего я подробно описывал каждый из корпусов? Все очень просто. Для оценки потенциала каждого из них в целях инвестирования. Несмотря на то, что весь комплекс отелей VALO представляет собой единое целое, “котловой” метод распределения дохода используется по отдельности в каждом корпусе, а не распространяется на весь апарт-отель в целом. Вот и получается, что инвестору приходится выбирать концепцию, в доходность которой он верит больше.
Можно, конечно, ориентироваться на примерные прогнозы доходности аналитиков отеля, которые я привел выше. Но одно дело прогнозы, а другое дело - жизнь. Хотя, если посмотреть на программу “Гарант”, которую предлагает управляющая компания новым владельцам апартаментов, то можно предположить, что аналитики уверены в дальнейшем развитии успеха проекта, потому что цифры, обещанные по программе “Гарант” на ближайшие 24 месяца, превосходят предполагаемый ежемесячный доход в таблицах:)
И в теории все это выглядит неплохо… Но вот что настораживает. За последний год после начала всем нам известных событий увеличилось количество отрицательных отзывов на качество обслуживания в апарт-отеле VALO. Гости жалуются на плохо убранные номера, грязные полотенца, нерасторопность и некомпетентность ресепшн. Все это наводит на мысль, что менеджмент управляющей компании поменялся. И не в лучшую сторону, как оказывается. Может быть повлияло увеличение номерного фонда и управляющая компания просто не успела адаптироваться к увеличивающемуся потоку туристов? А ведь номерной фонд “города отелей VALO” еще не достиг своего максимума - 3650 юнитов. Остается надеяться, что руководству удастся исправить все моменты с профессионализмом менеджеров, ответственных за управление персоналом, до запуска основного корпуса этого комплекса - VALO Mercure. Ведь доверие потребителя так легко потерять, а завоевывать его повторно будет нелегко, и не быстро, учитывая увеличивающуюся конкуренцию на этом рынке.
А ведь в затылок уже дышат преследователи:)
Это и апарт-отель “Well” на Обводном, запуск которого ждем уже этой зимой. И сеть апарт-отелей “YE’S” от ГК “Пионер. Об одном из них “YE’S Marata” я уже писал все в той же статье: Апарт отели «YES Марата» и «VALO». Апартаменты правильные и не очень… ”И “We&I Ramada by Vertical” на Орджоникидзе со своим футуристическим проектом. О нем можно почитать здесь: Апарт отель «Digital Village Vertical (Диджитал Вилладж Вертикал)». Апартаменты в стиле Энди Уорхола. Так что расслабляться нельзя:)
Именно поэтому, несмотря на мое положительное отношение к проекту “VALO”, я и поставил вопросительный знак в конце заголовка. Время покажет, сможет ли “VALO” удержать лидерство.
И в конце еще раз об инвестициях. И о доходности вложений в апартаменты.
Если взять для примера номер-студию 26,31 м2 в корпусе “Mercure”, стоимостью с оснащением 9 507 650 рублей и программой дохода “Гарант” 62 000 р/мес (за вычетом подоходного налога 13% годовой доход составит 647 280 рублей), то произведя простые вычисления мы получим доход: 647 280/9 507 650*100= 6,8% годовых. То есть срок окупаемости вложений почти 15 лет.
В сравнении даже с обычным банковским вкладом цифры скромные. Но. Надо учитывать много факторов. Во первых это минимальный гарантированный доход, а значит есть надежда, что реальный доход будет выше. Во вторых проценты по банковским вкладам могут и снизится в перспективе, а цены на аренду номера в хорошей гостинице будут только расти. В третьих нельзя сбрасывать со счетов и капитализацию самого номера. И хотя цены на недвижимость сейчас вышли на определенное плато, которое может продлиться несколько лет, все же, как показывает практика на длительном отрезке времени они все равно растут. И стоимость апартамента вырастет.
И конечно надо понимать, что инвестиции в апартаменты подходит только тем, у кого есть свободные капиталы для вложений. Любые проценты по ипотеке просто съедят вашу прибыль:)
Так что, если у вас есть свободные средства. И вы не хотите раскладывать их по банковским вкладам или инвестировать в непонятные для вас биржевые инструменты или криптовалюты, и вы не профи в коммерческой недвижимости, то добро пожаловать в клуб рантье. В любом случае такое вложение выгоднее, чем покупка жилой недвижимости с последующей сдачей в аренду. Да и менее хлопотное:)
Но рынок инвестиций в апарт-отели очень специфичный. От выбора проекта и управляющей компании зависит очень много. Если не все…
А на сегодня у меня все. Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад вашим комментариям и дополнениям! До новых встреч и удачных вам инвестиций!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.