Как проверить недвижимость при оформлении сделки

ООО «Юридический центр: право и консалтинг»

Покупка недвижимости требует тщательного внимания ко всем мелочам, так как на рынке много недобросовестных продавцов.

Ранее рассказывали о том, как выяснить подноготную продавца. А в этой статье мы предлагаем разобраться, как проверить чистоту самого объекта недвижимости.

Мы — юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, напишите нам для бесплатной консультации.

1. Выписка из ЕГРН

Первым делом вам необходимо ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вы можете сделать это:

1. лично (на сайте электронных сервисов Росреестра или в МФЦ),
2. попросив продавца предоставить справку из ЕГРН.

Первый вариант более быстрый и простой. Но сейчас сторонний человек может получить выписку из ЕГРН только без данных о ФИО собственника. Поэтому удостовериться в том, что квартира принадлежит именно продавцу, у вас этим способом не получится.

Однако вы сможете посмотреть:

• Сколько собственников квартиры -если собственников несколько, то купить квартиру целиком без участия в сделке всех не получится.
• Историю квартиры - если квартира часто перепродается, то это значит, что она чем-то не устраивает жильцов.
• Есть ли обременения:

- ипотека: если она не погашена, то продавцу потребуется от банка письменное соглашение на реализацию ипотечного имущества;

- договор аренды или найма жилого помещения: они сохраняют свое действие и после перехода прав на квартиру к другому лицу, если иное не предусмотрено договором с арендатором;

- арест: в таком случае запрещено продавать квартиру, и сделка может быть расторгнута не в пользу покупателя.

• Характеристику жилого помещения - должны быть указаны точная площадь, план помещения, а также кадастровая стоимость. Если цена, за которую вы покупаете квартиру, сильно занижена, то стоит задуматься, насколько это ликвидный объект.
• Нет ли несогласованной перепланировки - как правило, это узнают через БТИ. Но также можно посмотреть и в выписке. Если данные в ней отличаются от реальных (например, указан раздельный санузел, вместо совмещенного), то нужно уточнить у продавца законность перепланировки. Если она подтверждена документами, — все в порядке. Но если нет, то в будущем у вас могут возникнуть проблемы: при необходимости вам придется перестраивать квартиру за свой счет или самостоятельно узаконивать перепланировку.

Попросив продавца предоставить вам выписку из ЕГРН вы получите более полную информацию, а значит, обезопасите себя. Но в этом случае придется надеяться на понимание продавца.

Следует иметь в виду, что сведения из ЕГРН актуальны только месяц, поэтому обращайте внимание на дату получения выписки.

2. Справка о регистрации

Узнать, кто зарегистрирован в квартире/доме, можно с помощью:

1. справки о составе семьи и регистрации по форме 9 (в ней будут указаны все зарегистрированные в квартире/доме с даты сдачи жилья в эксплуатацию);
2. справки с места жительства (регистрации) гражданина и лиц, совместно с ним зарегистрированных, справки о составе семьи по форме 40 (в ней будут сведения о том, кто зарегистрирован на данный момент вместе с собственником, а также кто был снят с регистрации и по какой причине).

Важно! Эти справки могут получить только зарегистрированные на жилой площади люди. Поэтому необходимо потребовать у продавца хотя бы одну из них.

Сведения о зарегистрированных людях очень важны. Например, бывают ситуации, когда квартиру продают, пока один из жильцов на длительном лечении в стационаре. После возвращения он может заявить свои права на жилплощадь.

Также особое внимание нужно обращать на несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы в квартире. Риски в таких ситуациях уже были нами описаны.

3. Выписка из домовой книги

Домовая книга есть у каждого собственника жилья, если оно построено и сдано в эксплуатацию до 2018 года.

Выписка из домовой книги может быть 2 видов:

1.Простая

В ней содержится информация о тех, кто зарегистрирован на настоящий момент.

2.Расширенная

Она может содержать информацию:

• о зарегистрированных и снятых с регистрации гражданах по адресу квартиры или дома;
• о паспортных данных зарегистрированных;
• о виде регистрации (временная, постоянная);
• о степени родства по отношению к собственнику;
• об адресе жилья;
• о датах регистрации и снятия с учета;
• об отношении зарегистрированных к военной службе;
• о лицах, снятых с регистрации временно (при отбывании наказания, пропавшие без вести).

Такую выписку может получить тоже только владелец. Срок ее действия 1 месяц, в некоторых случаях — 2 недели.

4. Единый жилищный документ (ЕЖД)

Такой документ тоже имеет право запросить только продавец, зарегистрированный в квартире. В нем содержатся сведения:

• о ЕЖД (реквизиты, организация и должностное лицо, его выдавшие) со сроком его действия;
• о заявителе, оформившем ЕЖД (ФИО, паспортные данные, регистрация и т.д.);
• об управляющей компании дома;
• о виде заселения (частная собственность, соц. наем и т.д.);
• об основаниях заселения (документы, на основании которых на имя заявителя открыт лицевой счет: договор купли-продажи или дарения, договор найма или субаренды и т.д.);
• о доле заявителя в праве собственности;
• о характеристиках жилья: вид (отдельная или коммунальная квартира, общежитие и т.д.), количество комнат; площадь общая/жилая, кухни и т.д.;
• о доме: этажность, год постройки, материал стен, инженерные коммуникации и благоустройство;
• о зарегистрированных лицах (по месту жительства и по месту пребывания);
• о наличии другой жилой площади у собственника (нанимателя) и членов его семьи и жилищных льгот;
• о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
• о приборах учета;
• о членах других семей, проживающих в квартире, и характеристики занимаемых ими комнат (если квартира коммунальная).

В принципе ЕЖД заменяет несколько справок и документов. Поэтому при покупке недвижимости можно запросить только его, чтобы узнать всю необходимую информацию. Однако следует иметь в виду, что он не содержит сведений о праве собственности на жилую недвижимость, поэтому выписку из ЕГРН все-таки стоит попросить у продавца.

Итак, мы видим, что при покупке квартиры необходимо контролировать и проверять множество нюансов. Поэтому, чтобы облегчить себе жизнь и не остаться без жилья, лучше обращаться к юристам, которые сопроводят вас на сделке с недвижимостью и укажут на все сомнительные моменты.

Вълчева Злата * ООО «Юридический центр: право и консалтинг»