Безопасность в сделках с квартирами крайне важный момент для любого покупателя. Ведь Вы уже знаете, рискует больше всего именно покупатель.
Рынок недвижимости очень быстро меняется, появляются новые сервисы, услуги, расширяются возможности.
Банки, крупные агентства недвижимости и различные агрегаторы расширяя свой спектр услуг трансформируются в экосистемы, позволяющие клиентам получить максимально возможный перечень услуг в одном месте и это хорошо.
Участники сделок с недвижимостью, экономят много времени, уменьшаются их финансовые затраты, а весь процесс покупки или продажи квартиры проходит значительно быстрее. Стало легче проводить межрегиональные сделки, все больше и больше продвигается на рынке недвижимости возможность удаленной купли-продажи. В общем, ни что не стоит на месте.
А что же с вопросом безопасности сделок? Улучшилась ли безопасность покупателя? На сколько безопасна покупка квартиры с участием крупных экосистем? Как купить квартиру безопасно? На все эти вопросы постараюсь ответить в этой статье!
Для самых не терпеливых не большой спойлер: Экосистемыне несут ответственности, но дополняют свои услуги сертификатами защиты, а сертификаты эти выдаются при уверенности отсутствия рисков или когда риски минимальны. Эти сертификаты защиты безопасности играют определенную роль, но в глобальном плане, в рамках проверок и безопасности сделок с недвижимостью особо ни чего не поменялось.
Рассмотрим, для начала, вопрос безопасности покупателя на примере крупной экосистемы Домклик.
На момент написания данной статьи сервис «Домклик» выдает своим клиентам сертификаты с очень коротким сроком действия.Всего на всего один год! Данный срок действия крайне мал. Посмотрите судебную практик. Средний срок ведения деля в районном суде с апелляцией длятся от годка и более!
Из чего следует, что если владелец сертификата успеет потерять купленную квартиру в первый же год владения, у него будет шанс получить возмещение по данному сертификату от «Домлик». Кто на такое вообще расчитывает? Какой смысл в таком коротком сроке действия? Вопросы остаются открытыми.
Но может из правового заключения от «Домклик» мы поймем больше и переживать будет не о чем?
Рассмотрим на примере одного из таких заключений от «Домклик». Перечислим что сервис проверяет:
• наличие исполнительных производств;
• наличие судебных разбирательств;
• наличие задолженностей по налогам;
• наличие сведений о признании объекта недвижимости аварийным строением;
наличие обременений на объекте недвижимости;
• наличие прав и полномочий у лиц на совершение сделок;
• соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющихся сторонами по сделкам (Банкротство);
• принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия, наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости
• соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц;
• сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица;
• сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд;
• И иные факты в соответствии с технологией проверки объектов недвижимости и с учетом особенностей сделки.
Звучит красиво, не так ли?
Вместе с этим, на официальном сайте сервиса «Домклик» сказано:
Услуга оказывается на основании предоставленных клиентом правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также сведений, полученных из открытых источников информации (порталы, государственные информационные системы) и/или законным путем.
Так же не говорится как именно и по каким ресурсам делается проверка? Я как специалист могу догадаться, а рядовой участник сделки сможет? Как правило Домклик прикрепляет ссылки на решения суда, вот только они прикрепляются на основании совпадений ФИО, без описания самих решений суда и их сути. Мол, копайтесь и изучайте сами.
Появляется еще ряд вопросов:
• а что с предыдущими собственниками;
• как на счет чистоты предыдущих переходов права;
• использовался ли ранее материнский капитал;
• да даже по текущему собственнику как проверяется его дееспособность;
(Ведь известно большое число потери права собственности, когда родственники оспаривают сделку уже после смерти продавца, на основании того, что он за некоторое время до сделки перенес инсульт, т.е. на основании того что продавец не осознавал своих действий на момент продажи).
Где глубина проверки?
Может что-то существенное изложено в рекомендациях к правовому заключению?
Вот пример одной из рекомендаций (для удобства я убрал всю воду, оставил фактический смысл), сервис рекомендует:
• получить актуальные документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в квартире лиц. При наличии зарегистрированных лиц предусмотреть в договоре по отчуждению квартиры условие о снятии таких лиц с учета в определенный срок;
• совершать сделку по отчуждению квартиры после получения свидетельства о праве на наследство на имущество умершего супруга, в частности на долю в праве собственности на квартиру, выданное собственнику в установленном законом порядке;
• получить от продавца актуальные документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам по квартире, в том числе по оплате электроэнергии и капитального ремонта до осуществления сделки по отчуждению квартиры. В случае наличия споров по взысканию задолженности по квартире, в том числе по оплате должником по такому спору будет являться продавец. К исключениям стоит отнести обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, так как от продавца переходит обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома от предыдущего собственника (Продавца). Рекомендуется в договоре по отчуждению квартиры предусмотреть условие о погашении выявленной задолженности по квартире собственником в определённый срок. (ст. 210 ГК РФ, п. 3ст. 158 ЖК РФ);
• необходимо наличие документа, подтверждающего согласование/узаконивание собственником перепланировки (переустройства) в установленном порядке. Для этого собственник должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить необходимый пакет документов;
Проще говоря убедитесь, что Вам предоставили все необходимые документы на квартиру, справки об отсутствии задолженности, что отсутствуют не узаконенные перепланировки и в квартире не осталось зарегистрированных граждан, в ином случае рекомендуется это оговорить в договоре купли-продажи. Как то не густо.
Про критерии добросовестности где информация? Нет ничего, от слова вообще! А это основа любой сделки. И для покупателя это играет существенную роль, особенно в суде, случить беда.
«Домклик» это огромная экосистема от Сбера, но есть другие организации, выдающие похожие сертификаты при их участии в сделках с недвижимостью.
Давайте рассмотрим, какую дополнительную защиту предлагает сертификат от АН Этажи, они активно его продвигают в рекламе своей деятельности.
Сертификаты защиты сделки предлагают и агентства недвижимости.
На официальном сайте компании Этажи сказано:
Компания обязуется защищать права клиента в ходе возможного судебного дела и возместит ущерб при потере права собственности на объект если:
• наследники оспаривают право собственности клиента на объект недвижимости;
• физические лица оспаривают законность приватизации объекта (для жилых помещений)
• оспаривают сделку из-за запрета/ареста на отчуждение объекта, который был на момент сделки и который не был указан в выписке из ЕГРН;
• Сделку оспаривает бывший супруг/супруга продавца;
• Сделку оспаривает лицо, которое обладает преимущественным правом покупки объекта.
Для рядового покупателя это звучит красиво и весомо!
Но если чуть-чуть подумать, то становится ясно, что данный сертификат имеет очень узкое покрытие!
Как быть:
с недееспособными;
с материнским капиталом;
с банкротами;
с поддельными документами (если даже юристы этого сторонятся)
с кабальными сделками;
с рисками с доверенностями;
с самовольными постройками (если дом).
Покрытие данных рисков этим сертификатом не предусмотрено.
Что ж и тут не все так гладко.
Хотя, срок действия сертификата внушительный, ранее он был десять или пятнадцать лет, сейчас его позиционируют как бессрочный.
И как Вы понимаете, бессрочность обусловлена тем, что риски компании попасть на деньги, точнее на исполнение обязательств покрытия ущерба по данному сертификату минимальны.
Этажи не единственные, кто предлагает сертификат защиты, подобная услуга есть и в АН Миэль.
Может эта компания предлагает больший спектр защиты покупателя?
Миэль позиционирует его как сертификат - подтверждение юридической безопасности.
Из положения регламентирующего условия выдачи сертификата данной компанией следует:
- выдают его бесплатно;
- получить может как клиент компании так и любой покупатель квартиры, если компания выступает продавцом;
- Миэль несет ответственность только перед своим клиентом и только в рамках договора;
- в сертификате не указывается объем максимально возможного финансового возмещения;
- правовой сертификат имеет информационный статус;
- не смотря на то, что проверкой объекта недвижимости в компании Миэль занимаются юристы, подписывает сертификат генеральный директор офиса или уполномоченный сотрудник компании.
По последним моментам возможны вопросы, но мной не обнаружено данных, на сколько критичным для клиента является отсутствие печати юридического отдела на предлагаемом сертификате.
С положением о выдаче правового сертификата можно ознакомиться тут.
От себя отмечу, что объем проверок указанный в сертификате стандартный.
Давайте посмотрим, какие особенности защиты предлагает сертификат от «Метр Квадратный», данная экосистема создана банком ВТБ.
По мнению многих специалистов, да и моему тоже, сертификат от «Метр квадратный» является самым оптимальным из существующих на сегодняшний день:
• срок его действия десять лет;
• его действие распространяется на период всех сроков исковой давности;
• покупатель получает на руки заключение юриста о безопасности сделки, что говорит о его осмотрительности;
• покупатель услуги не зависит от правил страхования, выплата производится при признании права за третьим лицом по любому правовому основанию;
• в сертификате может быть предусмотрена «защита» по риску подселения, например: отказника от приватизации;
• Метр квадратный дает возможность внесения расширенного страхового покрытия по средством перечисления возможных рисков утраты. Что позволяет расширить перечень случаев при которых будет произведена выплата.
А дополнительными условиями данной экосистемы является:
• клиент должен гарантировать неизменность документов, передаваемых для правового анализа сделки;
• клиент должен привлекать компанию к любым судебным спорам, которые могут возникать относительно купленного объекта и т. п.
Что с моей точки зрения является значительным плюсом!
Как итог: такие средства дополнительной защиты покупателя очень активно продвигаются различными компаниями и экосистемами на рынке недвижимости. И они будут пользоваться спросом при наличии адекватного срока действия. Они принесут больше пользы если покупатель будет иметь возможность дополнять или расширять условия гарантийной выплаты. Ведь основная цель любого добросовестного приобретателя квартиры это не получение компенсаций, а стать обладателем недвижимости и жить спокойно, не трясясь в ожидании окончания всех возможных сроков давности.
Однако, в рамках безопасности покупателя, остаются все те же проблемы описанные в другой моей статье ранее, отсутствие единых межведомственных связей и единых баз с такими структурами как: НД, ПНД, ЗАГС, ПФР и т.д. осложняет процесс проверки.
На данный момент в России три вида защиты: титульное страхование, закон о компенсации и страховые сертификаты.
Поэтому, помните:
• при оформлении титульного страхования важно обращать внимание на условия страхования, размер страхового покрытия, а так же учитывать срок страхования исходя из сроков исковой давности.
• когда актуально получение компенсации от казны, в случае потери права собственности, то необходимо сразу привлекать Минфин России на первый же судебный процесс, важно сразу доказывать добросовестность покупателя.
• При покупки сертификата защиты сделки важно разобраться в основаниях для выплаты, убедиться в достаточном сроке действия сертификата.
Кстати, в следующей статье поговорим о Страховых компаниях. Разберем, на сколько они реально участвуют в безопасности сделки для покупателя!
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить важное!