Договор долевого участия в строительстве Часть 1

Договор долевого участия в строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С принятием Закона об участии в долевом строительстве в гражданское законодательство вводится новый договорный тип, не предусмотренный ГК РФ, — договор участия в долевом строительстве. До принятия Закона об участии в долевом строительстве договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия:
— предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

В том случае, если стороны не оговорили в договоре указанных действий, договор считается незаключенным. При этом заказчик имеет право передать объект недвижимости участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма направлена на то, чтобы исключить практику так называемых «двойных продаж», когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями.

В договоре могут быть предусмотрены и иные условия, имеющие важное значение для взаимоотношений сторон. Например, стороны могут предусмотреть основания расторжения договора в судебном порядке (помимо тех оснований, которые предусмотрены законом). В то же время недопустимо включение в условия договора положений об одностороннем отказе застройщика или дольщика от договора, помимо тех, которые прямо предусмотрены законом.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик. Очевидно, что передача объекта долевого строительства и возникновение прав собственности на этот объект у дольщика не совпадают во времени. Риск случайной гибели застройщик несет до его передачи участнику долевого строительства. При наступлении обстоятельств, которые приведут к гибели или ухудшению строящегося объекта недвижимости (пожар, наводнение и пр.), застройщик обязан восстановить его за собственный счет.

В Законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор.

Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом наследник может и не подозревать о принадлежащих ему имущественных правах (например, правах, вытекающих из заключенного наследодателем договора участия в долевом строительстве), однако принятие остального наследства подразумевает и принятие того имущества, о котором наследник не знает.