Суть риелторской услуги - это действия, которые создают у клиента при операциях с недвижимостью дополнительную выгоду: доход или увеличение стоимости недвижимости. Получить эту выгоду без участия риелтора и его специальных профессиональных инструментов и навыков было бы невозможно.
Эффективность работы риелтора оценивается величиной полученной клиентом выгоды, а его вознаграждение составляет лишь ее часть.
Как видите, про юридическую составляющую, проверку объекта и ответственность за чистоту сделки тут нет ничего. Работа риелтора определена как организационная и посредническая.
Но клиенты ждут от риелтора безопасности сделки, поэтому возникает юридический компонент. Закон не устанавливает специальных требований к исполнителю по договору оказания юридических услуг. Специальное разрешение на такие услуги не требуется. То есть риелторы могут оказывать юридические услуги, не будучи юристами: проводить экспертизу документов, в том числе договоров, оценивать правовые риски сделки, участвовать в ее подготовке.
Проблема в том, что нет стандартов и регламентов, нет системы оценки рисков.
Я езжу по регионам и рассказываю про свои стандарты проверок - я сама их разработала, чтобы клиенты не оставались на улице. Но на уровне государства и риелторского сообщества стандартов нет.
А меня упрекают, что я залезла не на свою поляну и вообще должны быть риелтор и юрист, которые работают в паре. Но юридическое заключение по сделке - это еще 20 000-25 000 ₽ плюсом к комиссии риелтора. Не думаю, что все люди готовы платить.
Вот пример из Казани: в 2022 году куплена квартира за 4 500 000 ₽, но в договоре купли-продажи указано в 2,5 раза меньше. Риелтор объект не проверила, хотя там даже фамилии первоначального владельца и последнего продавца одинаковые, только имя и отчество отличаются, то есть это родня. А еще три перехода права за короткий период. Даже если и решили закрыть на это глаза - ну, покупайте по полной стоимости, без занижения.
Появился финансовый управляющий первоначального владельца, владелец оказался банкротом. Он вывел имущество из конкурсной массы через родственника, а управляющий это увидел и решил квартиру вернуть. Так как объект куплен с занижением, это почти автоматически означает, что покупатель недобросовестный. Риелтор взяла комиссию 50 000 ₽, подставила покупателя, но привлечь ее за это нельзя - а где написано, что она обязана проверять родственников собственника?
Приходим к вопросу об ответственности: риелтор может отвечать только своей комиссией.
В судебном порядке можно попробовать эту комиссию взыскать, если риелтор где-то ошибся. Но за утрату права собственности риелтора привлечь очень трудно. Для этого потребуется доказать мошеннический сговор с одной из сторон сделки, но это уже чистый криминал.
Еще пример: Брачный договор между супругами, которые в разводе. Бывшая жена продавала объект по полной стоимости, но взаиморасчет производился наличными. Риелтор, который сопровождал сделку, не проверил бывшего мужа по реестру банкротов, а он там фигурировал. Брачный договор оказался схемой вывода имущества из конкурсной массы. Через несколько месяцев покупатель получил иск от финансового управляющего о признании сделки мнимой. Год шли суды, куча нервов, траты на адвоката. Право собственности покупателя отстояли, но каким путем!
Тем не менее было бы неверным обвинять во всем риелторов. Именно они дотягивают сделки до завершения и могут применить нестандартные подходы.
Среди обывателей, которые берут ипотеку, бытует мнение, что риелтор ничего толком и не делает, так как «банк все проверит». Увы, там тоже многие факторы не учитываются. Юрист банка не будет тратить много часов на подробный анализ всех баз и предыдущих владельцев.
Есть судебная практика, когда известный банк выдал положительное правовое заключение и кредит на весьма сомнительную квартиру. Там был короткий переход права - всего две недели, первоначальный владелец страдал психическим заболеванием, и, конечно, он очень быстро подал иск к покупателю о признании сделки недействительной в связи с ее совершением недееспособным гражданином. Покупатель остался с кредитом и без квартиры - такой случай не единичный.
Банковская экспертиза выявит риски, которые лежат на поверхности, но не больше. Тем выше ценность профессионала-риелтора, который совмещает в себе умение проводить сделки и знания юриста.
Здесь можно почитать еще на тему
Напишите ваши вопросы в комментариях!
Подписывайтесь на мой канал - я не боюсь говорить честно!
А здесь телега, где самые свежие новости из мира недвижимости https://t.me/bezdelkaBuh