Банк Санкт-Петербург провел 23 августа 2023 года семинар «Стандарт добросовестного поведения участника сделки», где спикером был нотариус Иван Дмитриевич Соколов.
Ежегодно в России проводится 37 млн сделок с недвижимостью, стоимость которых оценивается в 5% от ВВП. Задачей нотариуса является легализация сделок и поддержание стабильности оборота, который может быть основан только на полном выполнении законодательства.
Закон предполагает, что участники гражданско-правового оборота действуют добросовестно, пока обратное не доказано судом, что требует от всех особой бдительности.
Добросовестность по Гражданскому кодексу подразумевается, а о недобросовестности может заявлять как противоположная сторона сделки, так и суд. Субъективная добросовестность работает по формуле – «не знал и не должен был знать», а объективная добросовестность является требованием к должному поведению.
Административная база: ст. 1 ГК РФ, ст. 8.1, п. 5. ст. 10 и другие общие нормы гражданского законодательства.
Практика показывает, что далеко не все граждане действуют добросовестно, поэтому задачей нотариуса является проверка всех сведений по принадлежности регистрируемого объекта. Он должен обращать внимание на следующие вещи:
- Соразмерность цены и действительной стоимости
- Аффилированность сторон
- Право притязания третьих лиц на объект недвижимости.
- Банкротство правоотчуждателя, здесь поможет Единый федеральный реестр по банкротству.
Нотариус совершает следующие действия:
- Устанавливает факт владения объектом
- Знакомится с правоустанавливающими документами
- Выясняет основания возникновения права
- Выясняет реальную стоимость объекта
Главной целью нотариуса остается обеспечение законности сделки, но он фиксирует только те документы, которые приносят ему клиенты, и несет полную имущественную ответственность только за свою виновную законную деятельность.
При совершении сделок Иван Дмитриевич призвал обращать на следующие вещи.
- Положения статьи 302 ГК РФ, которая фиксируют правила истребования имущества от добросовестного приобретателя (принцип виндикации).
Разговор идет о случаях, когда добросовестный приобретатель купил объект у лица, который до этого либо завладел им незаконным путем, либо не имел права его отчуждать.
Классические примеры – это когда один из супругов «не поставил» в известность второго и продал квартиру или когда после сделки объявляется лицо, имеющее право на долю в проданном объекте.
История стандартная, на «вторичном» такие прецеденты случаются. Главное здесь тщательно проверять документы, в особенности историю права собственности на квартиру, и обратить внимание на то, как продавец завладел этим объектом. Если прослеживаются рисковые моменты, а сама квартира получена владельцем по договору дарения, то от сделки стоит сразу отказаться.
Дело в том, что по п. 3 статьи 302 ГК РФ объекты недвижимости, переданные в дарение, должны возвращаться собственнику во всех случаях.
- При работе с формой 9 имеет смысл сравнить ее с договором о приватизации, если в истории объекта существует такой документ.
- Просите у нотариуса проверить отсутствие брака у собственника, сейчас появился электронный банк данных, доступный нотариату, учет там идет с 2018 года. Кроме того, туда интегрируются и более старые данные.
- Просите у нотариуса проверить через Росреестр не признавался ли тот или иной человек недееспособным.
- Чтобы не было дальнейших проблем с клиентом, есть смысл вписать в договор следующее положение: «покупатель ознакомился с содержанием правоустанавливающих документов».
- Банкротство физических лиц можно проверить через Национальное бюро кредитных историй, реестр о банкротстве и через суды по месту их регистрации.