Московские землепользователи в очередной раз столкнулись с инфернальной ситуацией: объекты, земли под которые выделены еще при мэре Ю.М. Лужкове (а то и ранее), вдруг «оказываются» самовольно возведенными. Чаще всего под удар попадают АЗС, которые требуют снести как самовольно возведенные и опасные. Подоплека происходящего в целом ясна: вместо того, чтобы ставить вопрос об изъятии земель для государственных, муниципальных нужд речи (с выплатой компенсации, мы писали об этом тут и тут), выгоднее заявить о том, что опасно-самовольная постройка подлежит сносу.
Какие основания помогут отстоять якобы «самоволку»?
Сразу скажем: без суда отбиться от претензий и требований не получится. Придется подготовиться к противостоянию и отбиваться от иска о сносе самоволки.
Прежде всего обратите внимание на наличие разрешительной документации на строительство (реконструкцию) – ее наличие позволит обосновать законность ваших действий. Самовольная постройка потому и самовольная, что на ее возведение отсутствует разрешение.
Исключает требование о сносе объекта как самоволки факт того, что объект возведен до 1995 года (соответствующая норма ГК – ст. 222, - начала действовать именно с этой даты, п. 4 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 16.11.22, далее - Обзор).
Если ваш объект (в т.ч. реконструированный) введен в эксплуатацию уполномоченным на то органом, то и это подрывает тезис о самовольном возведении. К слову, московский арбитраж указывал на это (см. кейсы от 04.03.21 № А40-297349/2019, от 31.01.22 № А40-70414/2020).
АЗС безопасна! Но как доказать?
В случае если вышеперечисленные основания изыскать не получается, то следует озадачиться представлением доказательств того, что объект не угрожает жизни, здоровью людей, является капитальным, возведен с соблюдением существующих норм. Для этого ходатайствуют о назначении экспертизы, призванной разрешить следующие вопросы (формулировки взяты из реального судебного определения):
«Является ли нежилое сооружение (АЗС) площадью ХХХ кв м, кадастровый номер 77:02:0013012:ХХХ по адресу: Москва, Такой-то проезд, вл. ХХ капитальным, тесно связанным с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению?»
Внимание! Вопрос о капитальном характере крайне важен: если будет с достоверностью установлено, что объект некапитальный, то:
- суд может признать право на него – даже зарегистрированное, - отсутствующим;
- объект будет снесен без компенсации, да счет того, кто его возвел.
Далее ставятся вопросы такого характера:
«Соответствует ли сооружение (АЗС) (указываются идентификационные признаки, см. выше) градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам?
«Создает ли сооружение (АЗС) (указываются идентификационные признаки, см. выше) угрозу жизни и здоровью граждан? Являются ли выявленные несоответствия устранимыми, в случае устранения данных несоответствий, будет ли сохраняться угроза жизни и здоровью граждан?»
Безукоризненно возведенных объектов не бывает.
Пример: нередко собственники, принимая результаты реконструкции, просто не обращают внимания на то, что ступени лестниц стали уже, чем того требуют тонкости СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». И эксперт с чистым сердцем заключает: нарушение налицо, самовольно возведенный объект создает угрозу. Что говорить об АЗС, требования к которым куда жестче (см. Свод правил, утв. приказом МЧС от 05.05.14 № 221 на 46-ти листах).
Получив такого рода заключение, целесообразно:
- ходатайствовать о вызове эксперта в суд для опроса;
- подготовить рецензию – независимую оценку объективности, корректности примененных методов и т.п.
- просить о назначении экспертизы дополнительной или повторной.
Дополнительная экспертиза назначается в том числе по вопросу возможности устранения нарушений и угроз без сноса. Так, по одному делу первая экспертиза признала исследуемые объекты создающими угрозу, и суд первой инстанции «приговорил» их к сносу. Однако апелляция назначила дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу и, согласно полученным выводам, оказалось, что снос – не единственный выход (достаточно возвести негорючий брандмауэр, установить систему антиобледенения с дополнительным стоком – согласитесь, разница колоссальная) (пример взят из Определения 6-го КСОЮ от 19.09.22 № 8Г-17917/2022 [88-19750/2022]).
Снос – это крайняя мера гражданско-правовой ответственности, на это указывал и ВС в Обзоре (п. 7).
Что со сроками исковой давности?
Большинство таких построек возведено не год, не два и даже не 10 лет назад. То есть, казалось бы, срок исковой давности истек. Однако если объект самовольно возведенный и притом опасный, то исковая давность на него не распространяется.
Срок же исковой давности для требования сноса безопасного объекта, пусть и самовольного, составляет три года. Причем он начинает течь с даты, когда о самовольном характере стало известно контролерам (п. 14 Обзора), т.е. тем, кто уполномочен:
- выявлять «самоволки» в принципе;
- проверять соответствие объекта всем требованиям, в т.ч. использование по целевому назначению;
- совершать шаги для пресечения незаконного строительства в т.ч. обращаясь в суд.
Относительно Москвы замечание. Контролеров тут больше, чем тех, кто уполномочен обращаться в суд. Контролирующими органами будут:
· Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы;
- Департамент городского имущества г. Москвы;
- префектуры АО;
- райуправы и т.д.,
а вот защищать интересы Москвы в суде уполномочены лишь ДГИ и городское правительство. Смысл в том, что в суде нередко пытаются упирать на то, что контролирующими лицами являются лишь правительство и ДГИ, пытаясь передвинуть дату начала исчисления срока. Правда, в большинстве случаев судьи не поддерживают такое творчество, отсчитывая даты:
- с момента регистрации прав на самоволку, даты техучета (определение ВС РФ от 25.12. 19, 305-ЭС19-18665, не отмененное, действующее постановление ВАС от 04.09.12 № 3809/12, постановление московского арбитража от 08.02.22 № А40-38143/2021);
- со дня, когда уполномоченный орган выдал разрешение на проведение строительства, реконструкции;
- с числа, указанного в акте приемки построенного объекта, в разрешении стрнадзора на ввод в эксплуатацию (постановление АС Московского округа от 31.01.22 № А40-233269/2020, от 24.09.20 № А40-134618/2018);
- со дня, когда согласована перепланировка – например, префектурой соответствующего административного округа (см., например, вердикт московского арбитража от 09.11.20, кейс А40-254569/2018);
- со дня, когда ДГИ (его предшественник) узнали о спорном объекте - например, с даты подписания распоряжения о перераспределении земельных участков, или заключения допсоглашения к арендному договору, как указал АС Московского округа в решении от 09.11.20, кейс А40-254569/2018);
- с того числа, как собственник сомнительного объекта был привлечен к ответственности как раз за незаконное возведение его (Определение ВС от 25.12.19 № А40-116882/2017, вердикт АС Московского округа от 12.07.22 № А40-64597/2021);
- с даты, когда орган стройнадзора узнал о спорном объекте – например, по результатам проверки составляются акты, и составивший их орган наверняка осведомлен о ситуации (на это указывал московский арбитраж в постановлениях от 20.01.22 № А40-77828/2020, от 10.03.22 № А40-77864/2020). Кстати, в этих актах, как правило, указываются документальные основания для проверок (письмо Мосгорстройнадзора, например), так что и даты, указанные в них, тоже учитывают при исчислении срока исковой давности (см. вердикт АС Московского округа от 09.02.22, кейс № А40-163706/2020).
Не следует забывать также, что правообладатель участка и владелец нежилого безопасного объекта (возведенного без нарушений, не создающего угрозу), построенного до 1 января 1995 г., который непрерывно, своим собственным, добросовестно и открыто владел им в течение 15 лет, вправе обратиться с иском к уполномоченному органу с требованием признать право собственности на объект (на основании ст. 234 ГК РФ). И в отсутствие доказательств получения разрешительной документации на строительство объекта удается добиться защиты «самоволки», на это указал ВС в п. 4 своего Обзора.
Помните о том, что если речь идет о некапитальном объекте – характер его устанавливает экспертиза (см. выше), и подвергнуть сомнению ее выводы помогает рецензия, - то не стоит ссылаться на исковую давность. Самовольное занятие участка, находящегося в публичной собственности, нельзя обосновать таким образом.
Иное дело, если капитальный объект законно расположен на арендованном земельном участке – в этом случае собственник объекта вправе апеллировать к срокам исковой давности. Если же на участке нельзя было строить капитальные объекты в принципе, то есть такого рода нюанс: срок исковой давности по требованию о сносе объекта может исчисляться лишь после даты вынесения требования арендодателя вернуть участок.
Еще раз жирно подчеркнем ключевую, можно сказать, решающую роль экспертизы: характер строения, соответствие нормам и безопасность объекта иначе, как с помощью ее, не обосновать.
При этом надо внимательно следить за тем, чтобы в процесс не был «протащен» карманный эксперт (скачайте инструкцию о том, как его выявить и отвести).
Если выводы экспертизы явно не соответствуют действительности, выдвигать аргументированные возражения, добиваться повторной, дополнительной экспертиз.
Также не забывайте о сроках исковой давности: суд по своей инициативе не вправе применять последствия их истечения, отказывая в рассмотрении требования (п. 1-2 ст. 199 ГК).
Отметим также, что даже после того, как удается отстоять право на самовольную постройку и властям приходится переходить к плану «Б», т.е. изъятию с выкупом компенсации, далеко не всегда обозначается адекватная цена выкупа. Чтобы не допустить «слива» с трудом отвоеванной собственности по бросовой цене, проводите независимую оценку, результаты подтвердят реальную стоимость объекта.
Статья написана для широкого круга лиц с целью привлечения внимания к проблематике оценки имущества. Если вам нужна реальная оценка – обращайтесь к профессиональным оценщикам - ce-na.ru (1Капиталь).
