Адвокат разъяснила, когда сделку купли-продажи жилья могут признать недействительной

Одним из серьезнейших рисков при покупке жилья является банкротство продавца квартиры, комнаты или дома. Если на момент совершения сделки купли-продажи недвижимости в отношении продавца была начата процедура банкротства физического лица, то сделку могут признать недействительной в соответствии со ст. 61.2 закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ. Об этом "Российской газете" рассказала адвокат Ирина Зуй.

По ее словам, оспорить могут и всю цепочку сделок, даже если обанкротился не сам продавец, а предыдущий собственник квартиры. "Даже если продавец обанкротится в течение трех лет после совершения сделки, она тоже может быть оспорена. Такое решение суд может принять, посчитав, что продавец избавлялся от активов, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. В качестве аргументов могут использоваться продажа квартиры по явно заниженной цене, с отсрочкой в оплате или на иных не рыночных условиях", - объясняет юрист.

Кроме того, суд будет изучать, как покупка квартиры отразилась на финансовом состоянии покупателя, не была ли она фиктивной, чтобы скрыть имущество банкрота. Покупатель должен подтвердить свою финансовую состоятельность справками 2-НДФЛ или документами о получении иного дохода, достаточного для приобретения данной недвижимости. Если он не сможет это сделать, сделка будет признана недействительной.

"Если сделка будет признана недействительной, то недвижимость у покупателя заберут. Но самое печальное, что деньги покупателю могут не отдать вовсе. Ему придется становиться в очередь в реестр требований кредиторов продавца. Понятно, что шансы будут минимальными - по данным Федерального ресурса, собирающего сведения о банкротстве, удовлетворяется лишь 7% требований тех, кому должен банкрот", - предостерегает Ирина Зуй.

Поэтому перед покупкой недвижимости надо обязательно проверить продавца на банкротство. Однако если продавец будет банкротиться в течение трех лет после продажи квартиры, сделку могут также признать недействительной.

Как же можно обезопасить себя от подобной сложной ситуации? "Во-первых, как уже выше отмечалось, доход должен быть подтверждаемый официально. Во-вторых, квартира должна приобретаться по рыночной цене, желательно сделать оценку стоимости данного объекта недвижимости. Допускать какие-либо уменьшения цены нельзя ни в коем случае. Наконец, должна отсутствовать аффилированность продавца и покупателя, то есть они не должны находиться в родственных или подтверждаемых дружеских отношениях. При соблюдении данных трех принципов суд с очень высокой степенью вероятности откажет финансовому управляющему продавца в оспаривании данной сделки и квартира останется у покупателя", - уточнила адвокат.