Прочитайте эту статью, чтобы узнать, при каких обстоятельствах и как можно получить компенсацию от государства, если вы купили жильё у мошенника, а потом реальный владелец вернул недвижимость в свою собственность.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
Сначала грустная история. В 2020 году женщина купила квартиру в Челябинске за 2,4 млн руб. Продавец — физическое лицо.
Лицо оказалось с подвохом. Выяснилось, что человек, продавший квартиру, подделал документы реального собственника, взял с покупательницы деньги и был таков.
Реальный собственник, узнав, что в его квартире живёт некая неизвестная ему мадам, обратился в суд. Женщина тоже обратилась в суд, а вместе они обратились в полицию.
С полицией понятно — было возбуждено уголовное дело, мошенника ищут. Вроде как ищут до сих пор.
Реальный собственник требовал в суде:
- признать недействительным договор купли-продажи между покупательницей и мошенником;
- аннулировать запись в ЕГРН;
- передать ему квартиру, иными словами, выставить неудачливую покупательницу за дверь.
Женщина в свою очередь требовала признать её добросовестным приобретателем. Аргументировала это тем, что:
- она не знала и не могла знать, что квартиру продаёт мошенник, потому что с документами у него все было в порядке;
- мошенник имел ключи и показывал квартиру;
- реальный собственник передал квартиру в пользование третьим лицам, не интересовался судьбой квартиры, не принял обычных мер по её сохранности. Об этом говорит тот факт, что мать собственника, не имея на то прав, сдавала квартиру в аренду;
- сделка совершена на рыночных условиях, деньги переданы.
Суд первой инстанции истребовал квартиру из незаконного владения, но отказал собственнику аннулировании записи в ЕГРН. Договор купли-продажи он также отказался признавать недействительным, а покупательницу признал добросовестным приобретателем.
А вот вышестоящие инстанции решили по-другому: они признали, что женщина — действительно добросовестный приобретатель, но квартиру у неё все-таки забрали и вернули реальному собственнику. Почему?
Потому, что в ситуации, когда покупатель — добросовестный, реальный собственник все равно может истребовать из его владения имущество, если оно выбыло из владения собственника против его воли.
Суды решили, что квартира выбыла из владения собственника именно так — против его воли. А значит, пусть покупательница возвращает квартиру.
Правда, для женщины в этом деле не все так плохо. Согласно ст.68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» она имеет право получить компенсацию за потерянную квартиры из бюджета страны. Вот об этом и поговорим.
«Крайним» в истории, подобной той, что описана выше, остаётся добросовестный приобретатель. Ждите, уважаемый, пока следователь найдёт мошенника, суд осудит и вы получите право на возмещение ущерба мошенником по гражданскому иску. При том, что возмещать он ничего не будет, и денег у него не будет тоже.
Чтобы такого не происходило, в законе «О государственной регистрации недвижимости» есть статья 68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения».
Государство вернёт вам деньги за недвижимость при соблюдении пяти условий
Первое: приобретатель является добросовестным. Это такой приобретатель, который не знал и не мог знать, что продавец имущества не имеет права его продавать. Если покупатель недвижимости полагается на данные госреестра, то он — добросовестный.
Как в примере выше: в Росреестре собственником был зарегистрирован, например, Иванов И.И. Мошенник предъявляет паспорт на это имя и правоустанавливающие документы. У покупателя нет оснований полагать, что что-то не так.
Чтобы стать добросовестным приобретателем, придётся судиться. Этот статус получается через суд. Это можно сделать в том же процессе, в котором идёт отмена сделки купли-продажи недвижимости. Для этого покупателю надо подать встречный иск.
Второе: жилое помещение истребовано из владения добросовестного приобретателя по ст.302 ГК РФ. Соответствующий судебный акт вступил в законную силу. Это описанный в примере случай: человек покупает жильё у лица, которое не имело права его отчуждать.
Третье: решение суда об истребовании жилья вступило в силу после 1 января 2020 года;
Четвёртое: речь идёт только о жилом помещении. Если вы неудачно купили у мошенника коммерческую недвижимость, то ст.68.1 вам не поможет.
Пятое: вы обратились с иском к мошеннику о возмещении ущерба, получили исполнительный лист, но спустя полгода после того, вы отдали его приставам, те ничего не смогли взыскать.
Что вам делать, если описанная ситуация — про вас?
1. Обратитесь в суд с иском к мошеннику о взыскании убытков, получите решение и исполнительный лист, передайте его приставам. Если они сумеют что-то взыскать — отлично. Но скорее всего, ничего взыскано не будет, потому что для этого следователь ещё должен поймать преступника, а суд — осудить. Это все долго.
2. Итак, с мошенника ничего не взыскать, значит, требуем денег с казны. Обратитесь в суд с двумя требованиями: о признании вас добросовестным приобретателем и выплате вам компенсации из бюджета. Ответчик — Министерство финансов РФ. Получите решение суда и исполнительный лист. Взыскать деньги с казны намного проще, чем с мошенника. Казну, по крайней мере, не надо искать по всей стране.
🤖 Чтобы не попадать в подобные ситуации, не судиться годами и с неизвестным результатом, воспользуйтесь ботом: https://t.me/checkingrealestate_bot Он даст вам бесплатный авторский алгоритм, как проверить юридическую чистоту недвижимости.
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты: https://tapy.me/evgeniy_advokat
