Добрый день, во второй части продолжим разбираться, что из себя представляет самовольная постройка, где с ней можно столкнуться и чем грозит ее возведение.
В первой части мы выяснили какими признаками обладает самовольная постройка и разобрали первые 2 основных признака.
Рассмотрим третий признак самовольной постройки: постройка возведена или создана без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.
Для того чтобы начать строительство объекта на своем земельном участке, это строительство необходимо согласовать с органами местного самоуправления.
В зависимости от того, какой объект мы хотим построить жилой дом либо административное здание/сооружение (в том числе многоквартирный жилой дом), законодательством предусмотрен разный порядок получения разрешения/согласования строительства.
Законом предусмотрены 2 вида согласования строительства:
1. Уведомление о планируемом строительстве - для индивидуального жилищного строительства;
2. Разрешение на строительство - для административных зданий, сооружений, многоквартирных жилых домов и т.д.
Давайте рассмотрим каждый из них с примерами.
Уведомительный порядок.
Мы собираемся строить себе дачу, на своем земельном участке с соответствующим ВРИ, что нам нужно для этого сделать? Правильно, придумать проект, купить стройматериалы, нанять строителей и начать строить. Но в какой момент нам оформить все документы?
А документы нужно начать готовить сразу как мы придумали проект, надлежащим образом его оформили и направили в орган местного самоуправления с уведомлением (заявлением) о планируемом строительстве.
Уведомление имеет форму, получить ее можно в соответствующем органе власти.
По этим данным органы власти проводят проверку — можно ли строить объект с заданными параметрами на данном конкретном участке, нет ли ограничений и противоречий.
После того, как мы уведомили администрацию, мы можем продолжать строить свою дачу и по завершению строительства вызвать кадастрового инженера, составить технический паспорт объекта.
Технический паспорт необходимо также представить в администрацию с уведомлением об окончании строительства для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Все, теперь мы можем идти в Росреестр (МФЦ) и регистрировать свою постройку.
Данный порядок установлен статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Получение разрешения на строительство.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Получение разрешения на строительство обязательно для всех строящихся, реконструируемых капитальных объектов, кроме индивидуальных жилых домов.
Теперь необходимо разобраться, что будет если порядок согласования не соблюсти.
Исходя из сложившейся судебной практики, и действующего Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", можно сделать однозначный вывод, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения искового заявления о сносе самовольной постройки, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
При рассмотрении такого спора суд устанавливает добросовестность поведения застройщика, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство лишь для вида – понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, либо не обращается вообще.
В случае, если будет установлено, что сторона действовала недобросовестно, суд может вынести решение о сносе, это обусловлено тем, что отказывая в сносе либо вынося решение о признании права собственности, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.
Это касается в основном коммерческих застройщиков и часто не применяется к индивидуальному жилищному строительству, однако, все равно рекомендую не пренебрегать уведомительным порядком при возведении своего дома.
На этом прервемся, продолжение в следующей статье! Благодарю за внимание! Буду рад комментариям, вопросам, пожеланиям!