Магазины на первых этажах многоквартирных домов сейчас - весьма распространенное явление. И их владельцев порой не смущает, что дом изначально не был предназначен для открытия в нем торговой точки: на первом этаже обустраивают отдельный вход в помещение — и вешают вывеску «Мы открылись».
А что скажет суд по поводу законности такого «открытия», если получит жалобу по этому поводу? Приведу мнение Верховного суда РФ, который рассматривал подобный спор.
Собственник нескольких нежилых помещений в многоэтажке обратился в суд с иском к городской администрации с требованием сохранить в переустроенном виде и сами помещения, и фасад дома после того, как он обустроил отдельные входы в них с пандусами, лестницами и навесом.
Администрация требовала привести помещения в первоначальный вид и демонтировать все произведенные собственником изменения, ссылаясь на нарушение правил перепланировки помещений в многоквартирном доме.
Поначалу суды поддержали собственника и признали перепланировку законной — поскольку экспертизой подтверждалось соответствие проведенных работ всем действующим требованиям и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а, кроме того, было получено согласие большинства собственников помещений этого дома на переустройство.
Однако Верховный суд РФ не согласился с таким решением.
Закон предусматривает, что реконструкция многоквартирного дома с уменьшением общего имущества допускается только с согласия всех собственников его помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
А в данном случае при обустройстве отдельного входа истец фактически присвоил себе часть фасада дома и земельного участка — но при этом на общем собрании собственников получил лишь 53% голосов за переустройство.
Поскольку согласие всех собственников помещений дома не подтверждалось, Верховный суд РФ не нашел оснований для признания такой реконструкции законной и направил дело на пересмотр (определение ВС РФ от 27 сентября 2022 г. № 18-КГ22-88-К4).
Таким образом, если хотя бы один собственник помещения в доме против оборудования отдельного входа на первый этаж, переустройство признают незаконным — и владельцу помещения придется закрывать свой бизнес.
Также, учитывая ранее высказанное Верховным судом РФ мнение, без согласия собственников помещений дома не допускается устанавливать на фасаде дома вывески и рекламные конструкции (определение ВС РФ от 18 октября 2022 г. № 4-КГ22-27-К1), а также кондиционеры и спутниковые антенны (определение ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2).
Правда, в этих случаях 100% голосов не требуется, если только не будет подтверждено, что произошло уменьшение общедомового имущества.