Финансирование девелоперских проектов в Чехии уже давно является сложной задачей, но только сейчас оно проходит самое серьезное испытание. Недавний бум еврокредитов, которые были значительно дешевле чешских и позволяли получать приличную доходность даже там, где доходность в противном случае оставалась бы на нулевом уровне, закончился - банки переходят на обратную дорогу и ужесточают параметры финансирования крупных проектов. Это касается и крупных игроков на рынке, которые имеют собственный капитал и кредитуют в большей степени на миноритарной основе.
Если раньше процентные ставки по финансированию в Чехии составляли около 10 %, то с введением евро, благодаря Euribor, их удалось зафиксировать на уровне около 5 %, а иногда и более выгодном. Если такая система финансирования рухнет, то значительная часть девелоперов, реализующих крупные проекты, может потерять рентабельность даже в размере миллионов крон. Выходом для них может стать остановка, продажа или консервация проектов до наступления более благоприятных условий.
Когда крупные игроки рухнут
Это уже происходит, и можно предположить, что большинство крупных игроков на рынке, обладающих собственным капиталом, пойдут на аналогичный шаг. Первой такой ласточкой стало недавнее замораживание проектов компанией Central Group, которая отложила на год строительство 700 квартир в прибыльных районах Праги. Если кто-то из первой десятки застройщиков решит сделать то же самое, рынок, естественно, отреагирует.
И банки тоже. Учитывая ситуацию в Лондоне, где коммерческая недвижимость упала в рыночной стоимости, можно ожидать аналогичной тенденции и в Чехии. В связи с этим такие параметры, как LTV и LTC, начинают настолько головокружительно ужесточаться, что достигают условий, существовавших 15 лет назад. Это означает, что можно рассчитывать на финансирование максимум 65 % проекта. И мы по-прежнему с тревогой ждем дальнейшего развития событий в США, которые также окажут серьезное влияние на рынок здесь - однако уже сейчас ясно, что в ближайшем будущем финансирование через банковскую структуру будет достаточно дорогим удовольствием.
Между тем цены на материалы не будут легко падать из-за ситуации в мире, и жильё, и без того крайне недоступное, станет еще более недоступным. Поэтому я ожидаю, что изменения неизбежно должны произойти - и это будет ориентация рынка на увеличение доли кооперативного и арендного жилья.
Рентабельность будет отложена
Действительно, даже крупным застройщикам, вероятно, придется научиться переносить прибыль на более длительный срок. Около 50-60 % из первой десятки на рынке сейчас продолжают строить, но уже сейчас ясно, что даже этим игрокам придется переориентироваться на то, какое жильё они будут предлагать - в виде жилищных кооперативов или будущих арендных проектов.
Действительно, очевидно, что банки будут продолжать предоставлять евро под арендные дома. Кредиты с долгосрочными сроками погашения - до 35 лет - позволят увеличить LTV до 80 %. Для застройщиков в этом плане хорошо то, что им не придется заниматься предварительной продажей квартир, но, с другой стороны, они не смогут рассчитывать на быструю прибыль, как раньше.
Небольшие девелоперы, которые еще 5-6 лет назад рассчитывали на определенную рентабельность и не ожидали бурных изменений процентных ставок, вызванных ковидом и ситуацией в мире, теперь могут с удивлением обнаружить, что сталкиваются с проектами с нулевой маржой. Для них имеет смысл побыстрее избавиться от таких проектов, пока они не оказались в убытке, и продать их более крупным компаниям.
* * *
Если Вам понравилась наша публикация - ставьте лайк, подписывайтесь на нас, делитесь публикацией со знакомыми и друзьями в соцсетях. Спасибо, что читаете нас!
Более подробнее на нашем сайте: https://www.binio.ru/novosti-chehii/2447/31.08.2023/zastroischikam-v-chehii-pridetsja-rabotat-s-bolee-dolgoi-okupaemostju-proektov