Индекс жадности
Именно так хочу назвать переоцененность объектов жилой недвижимости.
Многие рассматривают покупку квартиры, как инвестицию для извлечения дохода посредством сдачи в наем.
Я провел расчеты и вот, что получилось.
Взял за основу в Петербурге 1 к.кв. средних данных: 35 кв.м. кухня 7-9 кв.м. комната 16-20 кв.м.. Таких много, как в новых домах, так и в домах советской постройки.
Цена - 8,5 млн.р.
плата в месяц - 30 т.р.
валовый годовой доход - 360 т.р.
Годовой доход на вложенный капитал - 4,23%
Срок окупаемости - 23.6 лет
Общемировые нормы, согласно которым стоимость жилья считается справедливой (нормальной) следующие:
годовая доходность 6-7%
окупаемость 14-17 лет
В Петербурге, в последние годы, такие показатели имелись в период 2017-19 годов.
В эти годы такая 1 к.кв. стоила 4 млн.р. и сдать ее можно было за 20 т.р. в месяц.
Учитывая вышеизложенное чтобы соотношение цены и арендной ставки стали "справедливыми" необходимо, чтобы:
- при неизменной цене найма в 30 т.р. стоимость расчетной квартиры должна быть 6 млн.р., т.е. снизится на 30%
- при неизменной цене квратиры 8,5 млн.р. арендная ставка должна увеличиться на 70% и достигнуть 51 т.р. в месяц.
Стоимость аренды в Петербурге на 70% до сегодняшних показателей увеличивалась с 2010 года, т.е. 13 лет.
Хочу отметить, что цены на вторичке в Петербурге с января 2010 по январь 2019 года выросла всего на 40%, т.е. грубо говоря прирост составлят 4% в год.
Практика прошлых лет показывала, что цена квартиры на 30% снижается быстрее, чем происходит рост арендной платы на 70%. Один год против 10-13 лет.
Получается, что, чтобы привести Индекс Жадности (ИЖ) в нормальное состояние, цены продажи скорее упадут на 30%, чем поднимется арендная плата.
Вторая версия событий - цена продажи ложится в стагнацию на 10 лет и за это время арендная ставка "подтягивается" в равновесное состояние срока окупаемости.
Пишите, какой вариант Вам ближе.
И .как Вам предложенный мною новый индекс - Индекс Жадности?