Последние годы сегмент сельскохозяйственной земли в Краснодарском крае остается привлекательным для инвестиций. Его привлекательность обусловлена увеличением доходности растениеводства и высокими средними показателями урожайности. Участки продолжают пользоваться спросом как со стороны крупных землевладельцев и агрохолдингов, так и со стороны частных фермеров и непрофильных институциональных инвесторов.
Земли сельскохозяйственного назначения составляют порядка 62% всего земельного фонда Краснодарского края и занимают площадь в 4,7 млн гектаров. Однако в последние три года наблюдается устойчивый тренд к сокращению их площади, что и становится драйвером роста цен на драгоценные гектары.
Активный интерес к земле позволяет ценам демонстрировать устойчивый рост на сельскохозяйственные лоты. Средневзвешенная стоимость продажи 1 гектара земли в данный момент составляет 380 000 рублей. По данным исследования консалтинговой компании MACON самыми дорогостоящими землями сельскохозяйственного назначения стали сады, стоимость которых составила 1 713 000 рублей за гектар, и виноградники – 1 447 000 рублей за гектар. Следом идут ягодники со средней стоимостью 793 000 руб./га и рисовые чеки – 600 000 руб./га. Самой доступной ценой отличаются пашни – 288 000 руб./га.
Самые дорогие участки были обнаружены в рамках исследования в Анапе, где стоимость составила в среднем 1 281 000 рублей за гектар. Также относительно высокой стоимостью, от 700 000 рублей за гектар, отмечены участки в Кореновском, Апшеронском, Абинском, Новопокровском и Красноармейском районах. Напротив, самое бюджетное предложение характерно для Щербиновского района, где гектар сельхозземли обойдется менее 100 000 руб./га.
Наиболее активными районами в плане продажи земли стали Анапа, на данную локацию приходится порядка 16% всех экспонируемых лотов края. Также в тройку лидеров входят Темрюкский район, где выставлено на продажу 14% всех участков и Северский район – 13%. Объем предложения участков сельхозназначения в Краснодарском крае насчитывает всего 513 лотов общей площадью 31 400 га.
При общем преобладании малоформатных лотов на рынке встречаются и особо крупные участки на несколько сотен или даже несколько тысяч гектаров. Так, на рынке экспонируется 9 участков площадью 1 000 га и более, площадь самого крупного из них достигает 3 000 га, он располагается в Выселковском районе.
Основным типом использования экспонируемых лотов земельных участков являются пашни – ими занято 81% всех лотов общей площадью 29 972,6 га (92,2%). Пашни представлены практически во всех районах края. Также довольно широко распространены виноградники (33 участка площадью 1 313,8 га). Меньшую долю в предложении занимают сады (39 участков площадью 329,2 га) и ягодники (15 участков площадью 142,6 га). Реже всего встречаются рисовые чеки – предлагается всего 1 участок площадью 490 га.
В настоящий момент возможность быстрой продажи участка и количество потенциальных покупателей определяется во многом характеристиками каждого конкретного лота: особенностями расположения, типом выращиваемых культур, уровнем развития инженерных коммуникаций. Рассматриваемый рынок остается крайне закрытым. Многие сделки, даже с участием известных агрохолдингов, не афишируются в СМИ, поэтому отследить реальный объем продаж участков крайне сложно.
Общую поддержку агропромышленному комплексу всей страны и Краснодарского края оказывает активное государственное участие, которое помогает преодолеть негативные факторы и обеспечить развитие сегмента. На финансирование госпрограмм в АПК из федерального бюджета в 2023 г. запланировано потратить около 476 млрд руб., что на 34% больше, чем в 2022 г. Эти средства распределяются между госпрограммами по развитию АПК и комплексному развитию сельских территорий. Приоритетными направлениями финансирования являются: стимулирование инвестиционной деятельности и мер государственной поддержки для аграриев в виде субсидий и льготного кредитования.
По поручению Правительства России продолжается формирование реестра земель сельскохозяйственного назначения, который предполагает наличие единой базы данных со сведениями о состоянии и использовании участков сельхозземли, их пригодности для ведения сельского хозяйства, а также расположенных на них зданиях. Система начала разрабатываться еще в 2022 г., однако ее запуск был отложен на фоне геополитических потрясений. По завершению работы реестр позволит вовлечь в оборот 13,2 млн га неиспользуемых земель и сохранить в сельхозобороте участки площадью не менее 3,6 млн га.
Важным шагом на пути повышения привлекательности сельхозземли стало разрешение с 1 марта 2022 г. строить жилые дома на участках такого типа. При этом, для защиты сельских земель от массовой застройки жильем, существует ряд ограничений по строительству. Основными из них являются максимальная этажность до 3 этажей включительно, площадь строения до 500 кв. м, площадь застройки до 0,25% от площади земельного участка. Кроме того, запрещается образование нового земельного участка из участка, на котором расположен жилой дом.
Еще одной мерой поддержки стало упрощение для фермеров получения в аренду государственных и муниципальных сельхозземель. С 1 января 2023 г. фермеры могут получать участки в аренду без торгов на срок до пяти лет, причем многократно, а также имеют право приоритетного выкупа арендуемого участка. Данная мера призвана дать дополнительное преимущество владельцам небольших хозяйств, которым непросто конкурировать с крупными агрохолдингами на аукционах.
Если говорить о региональных мерах поддержки сельского хозяйства и профильных законодательных инициативах, то ключевыми факторами влияния на отрасль на территории Краснодарского края в среднесрочной перспективе будут являться запрет перевода сельхозугодий и виноградопригодных земель под жилищное строительство и субсидии на покупку сельских усадеб. В рамках программы субсидирования средства, ограниченные лимитом в 4 млн руб. на одного получателя, будут выделяться с целью строительства жилых домов, сельскохозяйственных построек и других объектов, необходимых для ведения личного подсобного хозяйства в малых селах региона. Данная инициатива положительно скажется на всей отрасли сельского хозяйства и поможет привлечь спрос в экономически депрессивные районы края. В 2022 г. на реализацию госпрограммы из регионального бюджета было выделено 25 млн руб., в 2023 г. размер субсидий увеличен до 40 млн руб. Также с программой связано принятие закона, предусматривающего возможность бесплатно получить земельный участок площадью 1 га в селах и хуторах предгорных районов Краснодарского края: Мостовского, Лабинского, Отрадненского, Белореченского и Апшеронского районов в малых населенных пунктах, где имеет место отток населения.
Эти факторы должны привести к расширению рынка сельскохозяйственных земель и пополнению предложения, доступного для покупки или аренды, что, в целом, прослеживается по итогам 2022 г. и первой половины 2023 г. Введение различных реестров участков позволит сделать рынок более открытым как для действующих, так и для новых игроков.
На сегодняшний день все сельхозтоваропроизводители, независимо от масштаба, находятся под давлением санкций – это ограничивает возможности для экспорта продукции за рубеж, импорта из-за границы техники, комплектующих и сырья. В этих условиях многие компании стремятся экономить средства, в том числе на закупке новых участков, что может несколько ограничить потенциал для наращивания числа сделок. При этом активная поддержка всего сектора со стороны государства поспособствует сохранению спроса на текущем уровне.