Лет десять назад я отдыхала на Кипре и была удивлена. Однажды, экскурсовод, когда уже собрала в автобус всех отдыхающих, обратила наше внимание на картину за окном:
"Все, что вы видите сейчас, принадлежит кипрским банкам".
А проезжали мы в этот момент по улицам Никосии, в окне мелькали жилые многоэтажки и здания кафе, ресторанов и прочей обслуги.
Я тогда удивилась и думаю, все русские отдыхающие тоже.
Но эта ситуация и для России будет очень скоро актуально, если не вернется социализм )))
70% квартир в новостройках куплено по ипотеке и находится в залоге у банков. По вторичке- пока ситуация лучше, но вот поумирают дедушки-бабушки, и их квартиры наследники продадут, а покупатели будут - ипотечники.
Довольно часто залоговые квартиры выходят на рынок недвижимости. То есть владельцы еще не рассчитались по кредиту, а уже решили продать:
- Первые, скорее всего - не тянут ипотеку.
Накопили текущую задолженность да еще штрафы и пени, и решили избавиться от долгов через продажу.
- Другие, их конечно меньше, продают ипотечную квартиру, чтобы купить опять же в ипотеку, но только большей площади.
- Третья категория таких продавцов, просто меняют место жительства, уезжают в другой город.
Давайте разберёмся какие риски возникают при покупке залоговой квартиры. Ведь обойти подводные камни можно только тогда, когда знаешь о их наличии под спокойной гладью воды.
Как безопасно купить ипотечную квартиру
Сначала выясните, действует ли по-прежнему кредитный договор?
-А разве может быть он недействующим???
-Может. Кредитный договор может быть расторгнут по решению суда.
Затем нужно выяснить размер задолженности у продавца-ипотечника.
Если кредитный договор расторгнут по решению суда, тогда эту сумму вы увидите в этом документе.
Если кредитный договор действующий, нужно запросить справку из банка о задолженности на текущую дату.
-Наиболее сложной представляется сделка с должниками?
-Не обязательно, ведь банк так же сильно заинтересован в возврате кредита и назначенный специалист отдела взыскания задолженности будет вам помогать. Если он толковый и ответственный с ним стоит плотно сотрудничать.
Более безопасным, но не дешевым, представляется покупка залоговой квартиры с использованием ипотечного кредита этого же банка.
В этом случае, переход права на нового владельца будет зарегистрирован без снятия обременения и с регистрацией еще одного обременения в пользу того же банка, но уже по кредитному договору с покупателем.
Опасность потери собственных средств покупателя и отказа от сделки со стороны продавца нивелируется следующими обстоятельствами:
1. не нужно передавать собственные средства продавцу до регистрации перехода права, а разместить их например на специальных счетах (аккредитивных или использовать сервисы безопасных расчетов, которые сейчас предлагают банки).
2.Будет регистрироваться второе обременение в пользу банка ( в этом случае банки разрешают регистрацию двойного обременения) и у продавца нет возможности отозвать своё заявление о регистрации перехода права в одностороннем порядке.
-А почему этот способ не дешевый?
-Потому что покупатель берет ипотечный кредит со всеми вытекающими, так сказать. То есть на него ложатся расходы по независимой оценке квартиры, а так же страховка предмета залога.
Другой безопасный способ покупки залоговой квартиры тоже через ипотечный кредит, но уже другого банка.
Есть сейчас у некоторых банков специальные кредитные программы по выкупу залоговых квартир у других кредиторов.
Чтобы сделка прошла безопасно с продавцом заключается договор поручительства со сроком действия до снятия обременения. А обременение банка, выдавшего ипотеку покупателю, регистрируется позже.
Долги продавца погашаются за счет кредитных средств, выданных новым банком покупателю.
Ну и третий способ безопасной покупки залоговой квартиры - это правильное оформление договора купли-продажи (ДКП) за счет собственных средств.
Собственные средства нужно передавать не в руки продавцу, а непосредственно в банк с назначением платежа " для погашения долга по Кредитному договору №_____, дата___________ и только после передачи документов на регистрацию сделки в Росреестр.
Обязательно прописать в ДКП обязательства, сроки и штрафные санкции за нарушение условий снятия обременения и создание прочих напряженных моментов для покупателя.
НО ВСЁ ЭТО ОЧЕНЬ ИНДИВИДУАЛЬНО!!!
Вообще, общие рекомендации для сделок покупки залоговой квартиры давать исключительно сложно!
Если вам нужна индивидуальная подробная консультация, вы всегда можете ее у нас получить.
Обязательно прочитайте поучительную историю покупки залоговой квартиры за собственные средства:
Подписывайтесь на канал, мы даём актуальную практическую информацию.