Покупателя устраивала квартира, покупателя устраивала цена, покупателя устраивало все, но один момент все же привел его на консультацию к грамотному юристу. Очень хорошо, что к грамотному.
В этом материале не будет ссылок на судебную практику, ибо сделка не состоялась, юрист «развалил» ее, не дав покупателю заключить договор. Не было сделки, не было и судебного процесса.
Квартира с интересным прошлым
Квартиру в Москве продавала женщина. Право собственности было оформлено на нее, но был нюанс, который изначально критичным не казался.
Женщина получила квартиру в дар от своего отца в 2000 году, в 2003 году зарегистрировала в жилом помещении его же. Ну а что такого в принципе? Возможно сразу так и договаривались: «Дочка, я квартиру тебе подарю, но жить мне негде больше, поэтому там буду жить. Зарегистрируешь?» Любой бы такой вариант предположил?
Покупателя смутила регистрация отца продавца в жилом помещении, он предложил прекратить регистрацию до заключения договора, но получил решительный отказ. Прямо категоричный. Меня бы только этот факт уже насторожил.
Дальше еще интереснее. Продавец предложила не трогать регистрацию родителя в обмен следующее условие: если отце продавца не снимется с регистрационного учета в течение 7 дней с момента после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, то цена договора снижается на 250 тысяч рублей.
Давайте еще раз взглянем на ситуацию. Продавец готова «заложить» 250 тысяч рублей только для того, чтобы покупатель согласился не настаивать на снятии его отца с регистрации.
Это реально подозрительно. Покупатель чувствовал странность ситуации, но не мог понять подвоха. Он внимательно изучил п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса, давайте и мы на нее посмотрим. Сознательно публикую в виде скриншота, далее объясню почему.
Видим на скриншоте, что последние изменения в статью вносились в конце 2004 года. СПС Консультант предлагает посмотреть текст в предыдущей редакции, думаю, разумно будет воспользоваться предложением.
Является / не является
Публикую скриншот нормы, в редакции, действовавшей до 30 декабря 2004 года:
В обоих скриншотах подчеркнул ключевое слово. Если в настоящее время приобретение квартиры новым собственником является основанием для снятия с регистрации и выселения всех родственников продавца, то до изменений 2004 года, напротив, не являлось таким основанием. Изменения коснулись лишь предлога «не», который изъяли из номы, поменяв ее смысл на противоположный.
Напомню, отец женщины зарегистрировался в квартире в 2003 году. Это имеет значение, поскольку согласно п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Чтобы применить их к отношениям, возникшим до введение их в действие, должно быть прямое указание закона.
В поправке 2004 года фраза «действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие» отсутствует.
Интересное окончание истории
Рекомендация юриста была однозначной — в случае отказа отца продавца прекратить регистрацию в квартире до регистрации договора купли-продажи от сделки нужно отказаться.
Покупатель предпринял последнюю попытку, поговорил с отцом женщины напрямую. Пожилой мужчина оказался не против сняться с регистрации до сделки, но уведомил покупателя, что в этом случае стоимость квартиры будет выше на 3 млн рублей.
Думаю, дальнейшие комментарии излишни.
Подпишитесь на канал
Не пытаюсь создать лучший в мире канал о праве — показываю способы решения конкретных юридических проблем в структурированных кейсах.
Буду рад вашей отметке «палец вверх», если материал был полезен.