После подъема ключевой ставки ЦБ из-за ослабления рубля рост номинальных цен на рынке недвижимости ускорился, однако «массового переписывания ценников» не произошло, заявил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов в комментарии для Банки.ру. С рынка ушли предложения по относительно невысоким ценам.
Недвижимость и падение рубля
В августе Банк России поднял ключевую ставку до 12% — это стало реакцией на ослабление рубля, обращает внимание Попов. По его словам, на ситуацию на рынке недвижимости влияют оба события.
«В большинстве строящихся проектов вклад импортных материалов в себестоимость относительно невелик, но сводить к нулю влияние курса на отрасль будет неверно. Строительными и отделочными материалами (за очень редкими исключениями, характерными почти исключительно для элитных ЖК) Россия себя обеспечивает. Но одновременно на стройках преобладает зарубежная техника, а рабочих в крупных городах нужно мотивировать конкурентоспособной зарплатой. Для мигрантов из стран Средней Азии Россия — лишь одно из мест приложения труда (наряду с Ближним Востоком, Турцией, Южной Кореей). То есть на рост себестоимости динамика курса рубля пусть и опосредованно, но влияет», — объясняет аналитик.
Ставки повысили не все
Девальвация рубля, которая происходила еще с апреля по июль, уже привела на рынок тех, кто решил вложить накопления в квадратные метры, продолжает Попов. Также недвижимость выбирают те, кто получает выплаты в иностранной валюте.
«Вместе с тем на руках у потенциальных покупателей остаются одобрения, полученные еще до июльского повышения ставки (показатель числа поданных/одобренных заявок находится на близких к рекордным уровнях), поэтому радикального снижения числа сделок уже в августе не произойдет. Сами банки тоже осторожно реагируют на решения регулятора — не все из них сразу же повысили ставки на все свои кредитные продукты», — отмечает Попов.
Что происходит с ценами
Пока что, подтверждает аналитик, рост номинальных цен предложения ускорился. Предыдущие несколько месяцев цены на вторичном рынке медленно подрастали на 0,7–0,9%. По итогам последних 30 дней они прибавили 1,9% в городах-миллионниках — это максимум с марта 2022 года.
«Это объясняется тем, что в период ажиотажного спроса с рынка уходят, прежде всего, предложения по относительно невысоким ценам. Это произошло и на этот раз. Во всяком случае массового переписывания ценников в сторону их увеличения мы не зафиксировали, и рост среднерыночных цен связан с изменением структуры предложения», — объясняет Попов.
Что будет дальше
В дальнейшем повышение ставки приведет к росту спреда в условиях кредитования покупателей на первичном и вторичном рынках, продолжает аналитик. Так, «вторичка» была популярнее новостроек весной.
«В новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6–8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13–14% в кредитах на жилье в готовых домах. Произойдет смещение спроса на рынок новостроек. Собственникам квартир в недавно сданной «вторичке» придется корректировать ценник в сторону снижения. Этот же тренд мы можем увидеть в сегменте апартаментов, на который не распространяется действие льготных программ», — заключает Попов.