Многие россияне мечтают об инвестиционной недвижимости. У многих она уже есть. Посмотрим, сколько прибыли она реально принесла за последние годы.
Лучше бы купили валюты
Старейший индикатор российского рынка — цена метра в Москве в долларах — этим летом вернулся на многолетние минимумы, ниже $3000. Столько же он стоил в 2016–2018 гг., а до этого — в 2006 г.
Стандартная столичная «однушка» снова стала стоить чуть дороже $100 тыс. Ровно 15 лет назад, летом 2008 г., за нее давали более $200 тыс. Накопленный убыток за эти годы превышает 50%.
Это реальный убыток, потому что в конце 2000-х рынок все еще был валютным: тогдашние инвесторы фиксировали цены и платили именно в долларах. Чтобы отбить потери, сейчас им нужно чудо: доллар ниже 50 руб.
А как же доход от аренды
Размер ренты в Москве и регионах сильно различается, но сами ставки примерно одинаковы и в среднем находятся на уровне депозитов в Сбербанке. Последние годы было около 5% годовых.
Если квартира стоит сейчас на рынке 10 млн в рублях, то сдать ее можно за 500 тыс. в год, или чуть более 40 тыс. в месяц. Если стоит 3 млн, соответственно, речь идет о доходе от 12 до 13 тыс. в месяц.
Таким образом, инвестор, купивший квартиру под сдачу 15 лет назад, мог получать 5% ее средней цены в год. Для «однушки» в Москве это около $110 тыс. за весь период. Те, кто сдавали без перерывов, вышли в ноль только два года назад.
Помним про инфляцию
Для многих покупка квартиры — это защитная инвестиция. Ее покупают с целью сохранить капитал на будущее. И единственное требование к такой инвестиции — чтобы она отбивала инфляцию в рублях.
Средний ценник метра в Москве в рублях летом 2008 г. составлял около 170 тыс., сегодня это 260 тыс. Суммарный рост чуть более 50%. Добавим сюда доход от аренды, получим порядка 160 тыс. сверху за каждый метр.
В сумме инвестор, вложивший тогда в условную 40-метровую «однушку» 6,8 млн. руб., смог вернуть 16,5 млн, что неплохо — это почти 150% прибыли. Однако инфляция за эти годы составила 180%. Инвестор и здесь оказался в убытке.
Какие есть альтернативы
Если стоит цель защитить свои сбережения от роста цен, это можно сделать более прямым способом — купить государственные облигации с индексацией по инфляции. Их доходность гарантирована Минфином:
• ОФЗ-52002-ИН
• ОФЗ-52003-ИН
• ОФЗ-52004-ИН.
Тем, кто защищается от девальвации, недвижимость тем более не поможет: квартиры покупают такие же россияне с доходами в рублях. Чтобы отбить рост валют, надо брать активы в валюте или с привязкой к валюте, например:
• Газпром капитал ЗО27-1-Е
• Газпром капитал ЗО30-1-Д.
Долгосрочная покупка жилья (на будущее детям), также не имеет смысла. Оно морально устареет к их совершеннолетию и все равно будет продана. Лучше оставить детям капитал из акций, которые обгоняют и инфляцию, и доллар.
Несколько примеров таких акций с рекомендациями БКС:
• Сбербанк (Покупать. Цель на год: 350 руб. / +34%)
• ЛУКОЙЛ (Покупать. Цель на год: 7700 руб. / +18%)
• Норникель (Покупать. Цель на год: 24 000 руб. / +49%)
• Северсталь (Покупать. Цель на год: 1800 руб. / +34%)
• НОВАТЭК (Покупать. Цель на год: 2000 руб. / +19%).
*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Больше полезной информации для инвесторов вы найдете на BCS Express.