Инвестиции в недвижимость Дубая приносят до 45% дохода на вложенный капитал всего за 6-18 месяцев. И это не "рекламные цифры", а практика инвеста в Дубае даже сейчас, в 2023 году, когда изначальные цены на недвижимость от застройщиков выросли. Откуда берется такая доходность в короткие сроки?
Давайте разбираться. В этой статье я покажу на примерах, как работает инвест в Дубае, и поделюсь конкретной формулой расчета доходности.
Бесплатная рассрочка как главный двигатель инвестиций в Дубае
Ипотека от банка для не-резидентов ОАЭ недоступна, но зато все застройщики предлагают бесплатную рассрочку. При покупке нужно внести всего 24% от стоимости недвижимости (а в некоторых проектах первый взнос может быть и 14%). Остальная сумма выплачивается частями до завершения строительства. Графики платежей комфортные.
Например:
24% первый взнос (20% + 4% земельный налог), 40% во время строительства, 40% в дату выдачи ключей
Или
14% первый взнос (10% + 4% земельный налог), 40% во время строительства, 50% в дату выдачи ключей
Это реальные платежные планы для проектов в продаже у моего агентства Ageeva Real Estate.
В отличие от практики России и других стран, например, Турции, рассрочка не номинально, а реально бесплатная: ни предоплаты, ни увеличения стоимости квартиры при покупке в рассрочку (а это, по сути, те же проценты переплаты, просто вы их отдаёте застройщику сразу при совершении сделки). В Дубае такого нет, все прозрачно и чётко.
Таким образом, порог входа на рынок низкий, и чтобы купить квартиру стоимостью, например, $250 000, достаточно внести всего $35 000 (14%).
А перепродавать объект можно при выплате от 34% до 44% стоимости (в зависимости от конкретного проекта и застройщика).
Это ключевой момент: фактически выплатив лишь часть стоимость лота, инвестор перепродает его с высокой доходностью на вложенный капитал. Это и делает недвижимость Дубая такой выгодной, а горизонт инвестирования таким коротким – от 6 до 18 месяцев.
Многие потенциальные инвесторы скептически смотрят на обещания агентов в Дубае, справедливо полагая, что рост недвижимости х2 за полгода – это нереальная история. Но дело в том, что недвижимости и не нужно настолько увеличиваться в цене, достаточно роста +10-15%, чтобы получить ROI – то есть доходность на вложенный капитал до 45%.
Вот формула расчета:
Стоимость объекта * 34% = сумма, которую нужно выплатить застройщику для продажи по переуступке
Средний годовой прирост к стоимости объекта – 10-15%
Стоимость объекта * 15% = сумма доходности за год
А теперь сумму доходности за год делим на выплаченную сумму. Это доходность за год в % на вложенный капитал – ROI (Return of investment).
Посчитаем на примере:
Стоимость объекта $350 000 * 34%= $119 000
$350 000 * 15%= $52 000 прирост за год
$52 000/ $119 000 = 44%
ROI на вложенный капитал 44%
Для быстрой перепродажи подходят:
- Эксклюзивные брендовые проекты, с изюминкой, например с дизайном от Кавалли
- Объекты в топовых локациях (у моря)
- Объекты в супер востребованных комьюнити (например MJL, CITY WALK, Dubai Hills)
То есть "недвижимость мечты", та, которую захотят перекупить, когда у застройщика такие лоты уже будут распроданы. Такую недвижимость я и подбираю клиентам, ориентированным на быстрое получение двузначной доходности.
Пострассрочка
Часть застройщиков, в том числе Luxury-уровня, предоставляет еще и БЕСПЛАТНУЮ ПОСТРАССРОЧКУ – то есть возможность выплачивать стоимость лота частями уже после получения ключей.
Например:
14% первый взнос (10% + 4% земельный налог), 35% во время строительства, 5% при получении ключей и 50% в течение 3 лет после сдачи дома
Пострассрочка:
- Во-первых, делает покупку доступнее
- Во-вторых, дает серьезное преимущество при перепродаже, т.к. пострассрочка переходит на покупателя и ему будет удобнее выплачивать оставшуюся стоимость квартиры
- В-третьих, делает арендный бизнес еще выгоднее: вы еще не выплатили всю стоимость недвижимости, то есть ваш фактически вложенный капитал меньше, а квартира уже сдается и приносит доход
Например:
Вы купили двухкомнатную квартиру в районе Expo City стоимостью $611 000. Ожидаемая доходность от долгосрочной аренды – около 8% годовых чистыми.
К моменту завершения строительства выплачено 50% + 4% земельный налог. Получаем ключи. Сдаём квартиру с доходностью (611 000$ *8%) $49 000 в год. Начиная со второго года, по плану платежей, выплачиваем застройщику еще по $61 080 в год, и продолжаем получать доход от аренды.
ROI от аренды рассчитывается по той же формуле: полученный доход делится на сумму вложений.
В таблице ниже – расчёт доходности на вложенный капитал за 5 лет.
Таким образом, за счет пострассрочки первые 4 года доходность на вложенный капитал будет значительно выше, и только к пятому году выйдет на средний ожидаемый уровень. Сравните: 12,8% и 8,1%! Это реальные живые деньги, которые дополнительно получит инвестор только потому, что воспользовался пострассрочкой.
Дополнительные факторы выгоды
В инвестировании важно учитывать не только доходность, но и факторы, способные ее уменьшить: например, налоги или колебания курсов валюты. В Дубае эти факторы отсутствуют.
Нет налогов на доходы от продажи и сдачи в аренду жилой недвижимости, а также на владение имуществом. Единственное, что нужно заплатить – земельный налог при покупке. В Дубае он составляет 4%, в Абу-Даби, Шардже, Рас Эль Хайма - 2%, и мы учитывали его при расчете доходности выше.
На курсе валюты вы также ничего не потеряете, т.к. дирхам Арабских эмиратов уже 26 лет жестко привязан к доллару. Для сравнения: турецкая лира за 2022 год просела на 60%, а только за лето 2023 года потеряла еще 30% к доллару. Рубль за год подешевел к $ на 57%. Поэтому доходность инвесторов в лире и рублях фактически расстаяла. В Дубае же вы получаете доход в твердой валюте.
Все это в совокупности объясняет, "откуда в Дубае деньги". Если понимаете, как работает этот рынок и как правильно рассчитывается доходность, все становится ясно.
Если у вас остались ещё вопросы по инвесту в Дубае или нужна консультация по актуальным объектам и стратегиям инвестирования – напишите мне.