Ранее мы рассказывали о рисках при покупке жилья на вторичном рынке. Говорили о том, что необходимо обращать внимание как на личность продавца, так и на объект недвижимости, который вы приобретаете.
Однако столкнуться с проблемами можно и при покупке жилья в новостройке.
Здесь покупателя поджидают:
- Некачественный ремонт.
- Долгострой (не путайте с задержкой строительства).
- Банкротство застройщика.
Разберем каждый из этих рисков и варианты их снижения.
Некачественный ремонт
Будут ли в вашей строящейся квартире недостатки ремонта и масштаб их катастрофичности, к сожалению, никак не предугадать. Но эта проблема часто встречается в новостройках.
Конечно, застройщик несет ответственность за некачественный ремонт.
Вы вправе потребовать:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);
- возместить ваши расходы на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы на строительные работы и материалы);
- расторгнуть договор (при существенном нарушении).
На практике самый распространенный вариант — это взыскание компенсации за некачественный ремонт. Для этого сначала нужно направить претензию с требованиями в адрес застройщика. В случае отказа в добровольном удовлетворении или игнорирования — подать иск в суд.
Но в любом случае требования необходимо подтвердить. Для этого понадобится досудебная экспертиза по оценке причиненного вам ущерба. Поэтому перед направлением претензии следует обратиться к экспертам , которые помогут установить сумму, подлежащую взысканию с застройщика.
Однако выбирать экспертное учреждение нужно внимательно, так как часто эксперты целенаправленно завышают сумму ущерба, чтобы угодить клиентам. Поэтому, как правило, в ходе судебного разбирательства для подтверждения размера требований проводится еще одна
экспертиза, по результатам которой сумма ущерба может оказаться значительно ниже заявленной в иске. И по итогу суд взыщет то, что показала вторая экспертиза. А это скажется на размере компенсации судебных издержек.
Читайте также наш кейс «Как мы взыскали с застройщика 2 млн руб. за нарушения при сдаче квартир».
Долгострой
Долгостроями называют объекты, срок сдачи которых переносится более чем на год. При этом их застройщик не разоряется, компания числится действующей.
Есть признаки, которые могут указывать на имеющийся или намечающийся долгострой:
1. Срок сдачи объекта часто изменялся
Если происходит задержка срока сдачи объекта в эксплуатацию, то покупатель имеет право потребовать с застройщика неустойку за каждый день просрочки. И для того чтобы избежать этого, компании добиваются корректировки сроков сдачи и подписывают с дольщиками дополнительные соглашения, где вообще убирают какие бы то ни было штрафные санкции либо указывают сумму штрафа намного ниже, чем обязаны заплатить по закону.
Поэтому, прежде чем заключить ДДУ, следует проверить, когда было выдано первое разрешение на строительство и сколько раз оно корректировалось. Либо же связаться лично с другими дольщиками и узнать, как долго они ждут свои квартиры.
2. Всевозможные акции и скидки
Многих покупателей привлекают низкие цены. Этим и пользуются ненадежные компании. Они устраивают различные акции, распродажи, скидки, чтобы привлечь клиентов.
Причем разовая акция — это нормально. Но если компания на постоянной основе продает жилье по заниженной стоимости, то это веский повод рассмотреть другие предложения.
3. Подозрительная ротация
Если вам стало известно, что на стройплощадке часто меняются подрядчики (более 2 раз за период стройки), то это тоже повод насторожиться. Узнать это, конечно, будет очень сложно, но сам факт частой смены подрядчиков — верный признак проблем на стройке.
4. Молчание застройщика
Если у застройщика все в порядке, то он будет открыт для общения с существующими или потенциальными покупателями. Напротив, когда вы получаете редкие ответы, вам не предоставляют запрашиваемую документацию, стоит задуматься.
Например, вы хотите узнать, какова общая площадь дома, а на сайте застройщика нет проектной декларации и указано, что она предоставляется по требованию при посещении офиса компании. В офисе же вдруг оказывается, что ответственный за ее поиски сотрудник сейчас в отпуске или на больничном.
Банкротство застройщика
Этот вариант самый неблагоприятный для приобретателя жилья, так как возведение дома полностью останавливается. Происходит это, как правило, в связи с ростом цен на стройматериалы или какими-либо форс-мажорными ситуациями.
На признаки скорого банкротства застройщика может указывать следующее:
1. Строительство остановилось
В норме стройка идет бесперебойно. А если вы заметили, что стройка «заморожена», на месте отсутствует техника и рабочие, то стоит насторожиться. Важно отслеживать ход стройки либо лично, либо через единую информационную систему жилищного строительства, где по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать фотографии с текущим состоянием дел.
2. Истекает срок разрешения на строительство или других
документов
Это сулит проблемы с финансированием и, как следствие, заморозку строительства. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта
Проверить застройщика на банкротство можно в газете «Коммерсантъ» либо же на сайте Арбитражного суда.
В случае признания его банкротом вы можете включить свои требования о передаче квартиры или возврате денежных средств за нее в реестр требований кредиторов. Для этого необходимо будет обратиться с соответствующим заявлением к арбитражному управляющему.
Если вы хотите получить жилое помещение, то укажите в заявлении это требование. Объект перейдет к новому застройщику, который завершит строительство и передаст квартиру законному собственнику.
В случае выбора возврата денежных средств нужно иметь в виду, что ваши требования будут отнесены к третьей очереди погашения долгов (первая — выплаты компенсаций физлицам, здоровью которых нанесен вред во время работы у застройщика; вторая — расчеты с сотрудниками застройщика). И в таком случае вы утрачиваете право претендовать
на жилье.
Кроме этого, вы можете взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки передачи квартиры. Это требование также будет включено в реестр. Однако это касается тех случаев, когда денежные средства были перечислены напрямую застройщику, если же они хранятся на эскроу-счете*, то неустойка вам не положена.
*СПРАВКА: С 1 июля 2019 года для защиты дольщиков от мошенников и сохранения их денег в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств стал использоваться эскроу-счет для покупки недвижимости в строящемся объекте. Эскроу-счет — это счет в банке, на который зачисляются денежные средства покупателей жилого помещения в новостройке и хранятся там до сдачи объекта застройщиком. Только после завершения строительства дома застройщик их забирает.
Покупка жилья — это значимое событие, к которому нужно подходить с особой ответственностью. Неважно, где вы покупаете квартиру: в новостройке или на вторичном рынке, — требуется тщательный анализ ситуации, документов, продавцов, чтобы в дальнейшем не остаться ни с чем и избежать судебных тяжб.
Существует множество нюансов и «подводных камней», о которых вы даже не задумываетесь. Поэтому в таких ситуациях лучше обращаться к юристам, которые специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью и осведомлены о всевозможных рисках.
Мы — юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, напишите нам для бесплатной консультации:
