Как правило, при покупке жилья покупатели доверяют риелторам всю процедуру продажи, полагаясь на их опыт, знание рынка и процедур.
Чаще всего риелторы обращают внимание на объект недвижимости, то есть на свидетельство о собственности квартиры и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).
Для безопасной сделки этого недостаточно. Полный анализ сделки дополнительно включает в себя проверку продавца и историю объекта недвижимости.
На что обращать внимание при покупке квартиры
В первую очередь - на семейное положение продавца. В случае, если жилье было приобретено во время брака, то на продажу квартиры необходимо нотариальное согласие второго супруга, иначе есть риск того, что такая сделка будет оспорена в суде супругом, чьи права были нарушены.
Если вы купили квартиру, а супруг или супруга продавца находится в процедуре банкротства, то вашу квартиру могут забрать в счет погашения задолженностей перед кредиторами, потому что совершенные официальным мужем/женой сделки в отношении общего имущества подлежат оспариванию в рамках дела о банкротстве.
Далее, обязательно обратите внимание на наличие у продавца несовершеннолетних детей. Если дети - собственники части квартиры, то для ее продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Если же ребенок в квартире просто прописан, то сделка возможна только в случае, когда ему есть куда выписаться. Поэтому покупателю нужно поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок и есть ли вообще такая возможность.
Отдельным пунктом в договоре целесообразно указать обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.
Существуют ситуации, когда дети не имеют доли в собственности и не зарегистрированы в квартире, но она была приобретена за счет материнского капитала или материнский капитал использовался для погашения кредита. Это обстоятельство может реализовать риск признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного Фонда РФ.
Нельзя упускать из виду наличие задолженностей у продавца. Часто покупатели жилья только после сделки обнаруживают долги прежнего владельца и начинают с этим разбираться.
Наличие долгов и исполнительных производств по ним можно узнать в картотеке исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов (ФССП), для этого достаточно знать ФИО и год рождения продавца.
Обязательно обратите внимание на наличие в договоре пункта о том, что покупатель принимает на себя долги прежнего собственника за жилье.
Крайне важно изучить личность продавца – является ли он участником судебного разбирательства или фигурантом дела о банкротстве.
Решения судов общей юрисдикции публикуются на портале Государственной автоматизированной системы (ГАС) «Правосудие». Набрав в поиске ФИО продавца, можно узнать оказался ли он участником какого-либо судебного дела.
Информацию о наличии дел о банкротстве, как действующих, так и завершенных, можно проверить на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
Также следует проверить наличие или отсутствие у продавца статуса участника юридического лица, в отношении которого инициирована или прекращена процедура банкротства.
Если продавец оказывается лицом, контролирующем должника, то по закону он отвечает по его долгам перед кредиторами.
В случае банкротства должника, не только продавец квартиры платит по его долгам, но такой риск может реализоваться и у покупателя. Так как по закону о банкротстве, договор на имущество, переданное третьему лицу в течение трех лет до инициирования банкротства, могут признать недействительным. Это означает, что у покупателя заберут квартиру и продадут в счет погашения долга продавца.
К заключению договора о купле-продаже необходимо тщательно подготовиться, иначе всегда существует риск, что какое-либо лицо, чьи права нарушил продавец, может обратиться в суд и отсудить квартиру у добросовестного покупателя.
Поэтому, все нюансы составления договора купли-продажи, который позволит избежать риска потери квартиры, лучше обсуждать с юристом.
О том, как проверить объект недвижимости, читайте в наших следующих материалах.
***
Ксения Доронина, Юрист ООО "Юридический центр: право и консалтинг"
