Сложности и преимущества редевелопмента

Redevelopment — реконструкция, переделка промышленных, офисных, коммерческих зданий в жилую недвижимость. В Европе процесс деиндустриализации крупных городов начался в конце прошлого века, у нас позже и активно продолжается. Сайт RMNT расскажет о сложностях и преимуществах редевелопмента.

Во многих городах есть объекты, которые больше не используются по предназначению. Фабрика, завод, цех, теплоэлектростанция, элеватор, амбары. Они занимают дорогие земельные участки, портят вид города, постепенно разрушаются. После начала пандемии коронавируса многие начали работать из дома, опустели офисные здания. Идеальное решение — превратить убыточную недвижимость в прибыльную, жилую. Это и есть редевелопмент, которым занимаются крупные инвесторы, сотрудничая с властями с целью улучшить городскую среду.

Примеров удачного редевелопмента много. В Москве это «Дом с атлантами», переделанный из доходного в апартаменты, бывший ювелирный магазин на Бауманской — «Дом Кувшинникова», бывший вокзал — особняк на Потылиха, ГЭС-2 на Болотной набережной, промзона ЗИЛа, фабричные корпуса «Красного октября». В Петербурге были переделаны бумагопрядильная мануфактура на Обводном канале, идёт реконструкция многочисленных промышленных построек на Петровском острове, бывшая бумажная фабрика Варгуниных на Октябрьской набережной стала жилым комплексом.

У редевелопмента много преимуществ:

1. Улучшается экология города, из которого убираются промышленные производства.
2. Недвижимость обычно расположена в центре города, земельные участки дорогие.
3. Здание вновь приносит прибыль — квартиры в нём пользуются спросом благодаря удачному расположению.
4. Облагораживается территория — рядом появляются парки, скверы, детские и спортивные площадки.
5. Расширяется жилой фонд, появляются новые квартиры, при этом не требуется возводить многоэтажное здание с нуля, не занимается дополнительная территория.

Однако, у переделки промышленного здания в жилое есть существенные сложности:

• Иногда трудно найти всех владельцев или они не могут договориться между собой. Разрешить вопрос могут власти, которым выгодно, чтобы редевелопмент помогал улучшать городскую среду.
• Исторические здания, признанные культурным наследием, требуется бережно сохранять, реконструировать, чтобы фасад остался прежним. Такой статус могут иметь фабрики, заводы, мануфактуры, доходные дома, построенные в XVIII, XIX, начале XX века.
• Проблемы с экологией — вредные производства оставляют свой отпечаток на отделке и конструкциях. Зачастую приходится демонтировать весь бетонный пол, залитый мазутом, убирать старую краску со свинцом, частично разбирать впитавшую вредные вещества кирпичную кладку. Сложно гарантировать, что здание будет 100% безопасным для жильцов, для этого принимаются кардинальные, комплексные меры.
• Переизбыток солнечного света или его отсутствие. Окна в промышленных объектах могут быть огромными или, напротив, узкими, под потолком. В первом случае остекление дорогое и комнаты приходится затенять. Во втором, напротив, естественного света мало и комнаты выглядят мрачными.
• В промышленных зданиях коммуникации могут располагаться лишь на одном этаже или в конце цеха. Если помещение разбивается на отдельные квартиры, тянуть канализацию и водопровод приходится в каждую из них.
• Не всем нравится отделка в стиле лофт. Портал Rmnt.ru писал об особенностях интерьеров в бывших промышленных объектах — настоящих лофтах. Кирпич, бетон, открытые коммуникации, брутальная отделка, которая подходит не всем владельцам. Да, лофт — это по-прежнему модно, но некоторым не хватает домашнего уюта.

Переделать в жилую недвижимость офисное здание проще. Нет проблем с экологией, загрязнителями, есть коммуникации, пространство разделено на комнаты, которые можно объединять, формируя квартиры. Невзирая на трудности, редевелопмент продолжает развивать городскую среду, принося пользу и инвесторам, и жителям, и властям.

© рмнт.ру, Игорь Максимов