УО подала заявление в орган ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий. Ведомство отказало ей из-за неправомочности ОСС: по жалобе собственников их голоса были исключены из кворума. Компания подала иск, считая, что ГЖИ вышла за пределы своих полномочий. Читайте мнение судов о законности таких действий госжилинспекции.
Когда требование ГЖИ о заполнении ГИС ЖКХ не соответствует закону
После жалобы собственников на подделку решений на ОСС орган ГЖН исключил их голоса из кворума
В одном из МКД во Владивостоке работал жилищно-строительный кооператив. Собственник квартиры в этом доме инициировал ОСС, чтобы сменить форму управления на УО. Согласно протоколу, в собрании приняли участие собственники с 55% голосов в доме. Управляющая организация обратилась в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий, приложив протокол собрания.
Орган ГЖН приостановил рассмотрение данного заявления, так как обнаружил в представленных сведениях противоречия (пп. «в» п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр). В это время в ГЖИ поступила коллективная жалоба председателя ЖСК: он от имени группы собственников МКД указал, что управляющая организация подделала их голоса на ОСС.
В качестве доказательств председатель ЖСК приложил несколько бюллетеней:
- два из которых подписали не собственники, а их родственники;
- с ошибочной фамилией;
- датированные ранее дня начала ОСС.
В соответствии с пп. «е» п. 5 приказа № 938/пр, на основании этой жалобы надзорное ведомство провело внеплановую проверку результатов ОСС и исключила из итогового кворума голоса владельцев помещений, которые подали жалобу о подделке. В итоге кворум составил 44%, что является нарушением ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
На этом основании надзорное ведомство отказало УО во внесении изменений в реестр. УО посчитала, что ГЖИ превысила свои полномочия, и обратилась в суд (дело № А51-5797/2022).
Нюансы оспаривания решения ОСС при отсутствии кворума
ГЖИ должна выявлять признаки ничтожности общих собраний, в том числе по жалобам собственников
Суд первой инстанции признал, что в компетенцию ГЖИ не входит определение подлинности голосований. Однако, как указано в пп. «е» п. 5 приказа № 938/пр, она должна выявлять признаки ничтожности решений общих собраний из-за отсутствия кворума.
Такая же норма указана в п. 2 ст. 181.5 ГК РФ: решение общего собрания собственников помещений признаётся недействительным вне зависимости от решения суда при отсутствии кворума.
В рассматриваемом деле орган ГЖН, приняв во внимание жалобу от собственников, в пределах своих компетенций и законодательства сделал вывод, что собрание не состоялось.
В свою защиту истец привёл довод, что коллективная жалоба владельцев помещений оформлена не по закону, но суд его отклонил, так как для таких заявлений нет унифицированной формы. Также судья отметил, что права управляющей организации никто не ограничивает: в доме уже инициировано новое ОСС, и если собственники её выберут без нарушений, то УО сможет управлять МКД.
В итоге инстанция не нашла в действиях ГЖИ превышения полномочий и подтвердила, что она действовала в рамках закона. Управляющая организация подала жалобы в апелляцию и кассацию, однако, решение осталось без изменений.
Суды сошлись на том, что ГЖИ не может самостоятельно признать решение ОСС недействительным, но за ней остаётся право не вносить изменения в реестр лицензий в случае, если она обнаружит признаки ничтожности собрания.
Верховный суд России отклонил жалобу УО, так как не обнаружил нарушений или ошибок в решениях коллег.
«Что решил суд? Что даже в отсутствии [...] права признавать без суда собрание ничтожным, у ГЖИ всё равно остаётся право отказывать во внесении изменений в реестр. Причина отказа – несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подп. "а", "г" – "е" п. 5 Порядка № 938/пр – вполне законна. Получается, ГЖИ не вышла за пределы предоставленных полномочий», – отметила глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец.
На каких основаниях ГЖИ отказывает УО в изменении реестра лицензий
ГЖИ вправе исключить голоса по заявлениям собственников, что поможет в борьбе с рейдерами
Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян отметила, что если основываться на такой судебной практике, то непонятно, на каком этапе всё-таки у ГЖИ заканчиваются полномочия.
«Сейчас разрешили принимать такие заявления от собственников [о подделке решений – прим. ред.] и вычитать голоса из протокола. А завтра разрешат самостоятельно определять фальсифицированные подписи?», – задалась вопросом эксперт.
«Обозначает ли это, что теперь сорвать собрание можно такими вот заявлениями? Или что ещё хуже, ГЖИ сможет отказывать кому захочет, не оспаривая в суде само собрание?», – прокомментировала итоги разбирательства Елена Шерешовец.
Эксперт напомнила, что орган ГЖН не может своим решением признавать протокол собрания ничтожным, он не наделён правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС, только через суд. Такая правовая позиция сформулирована в определении ВС РФ от 14.07.2022 № 304-ЭС21-29618.
Тема оспаривания протокола ОСС и подделки решений актуальна в связи со вступлением в силу Федерального закона от 04.08.2023 № 434-ФЗ о запрете смены УО в первый год её работы.
Эксперты Ассоциации «Р1» ранее его уже обсуждали и отметили, что, с одной стороны, управляющие организации получат гарантии, что собственники сразу не разорвут договор, и компании смогут инвестировать в ремонт МКД.
С другой стороны, если произошёл рейдерский захват дома, то единственным выходом раньше было провести новое собрание. Теперь это стало невозможно. Жителям придётся обращаться в суд, чтобы разорвать ДУ с рейдером.
В таком случае отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр решений на основании жалобы собственников о подделке их решений – один из способов бороться с рейдером и избежать незаконного захвата и отстоять МКД.
👉 Обсуждаем в Телеграм-канале – присоединяйтесь!
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
- подпишитесь на канал,
- и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.
Интернет-портал для УО и ТСЖ
Страница портала ВKонтакте