Одной из главных проблем, над которой должники ломают голову больше всего, является то как сохранить квартиру в том случае, если в отношении такого должника вводится процедура банкротства.
Многих обратиться в суд с заявлением о банкротстве, несмотря на тяжёлую финансовую ситуацию и давление со стороны кредиторов, останавливает именно страх потерять единственное жилье и остаться без крыши над головой.
И если о том, что единственное жилье, не находящееся в залоге (ипотеке), не подлежит реализации в ходе процедуры банкротства, знают уже многие должники (хотя и здесь с учетом последней практики Конституционного Суда РФ и ВС РФ не всё так однозначно), то вот о том, как сохранить ипотечную квартиру и возможно ли это сделать законно, знают не многие.
И это, к сожалению, в ряде случаев приводит к обману должников со стороны ряда компаний-«помощников», которые обещают сохранить ипотечное жилье должнику, но не говорят, что платить ему за такое «сохранение» необходимо будет больше, чем в банк.
О том как должники пытаются сохранить ипотечное жилье в ходе банкротства, какие риски при этом существуют, а также о том есть ли законные способы сохранить такое жилье в настоящей статье разберем с Борцовым Алексеем, управляющим партнером Юридического центра LEXica.
ИТАК, ДАВАЙТЕ РАЗБИРАТЬСЯ!
Риск реализации (продажи) квартиры в банкротстве сохраняется до тех пор, пока она является ипотечной. Следовательно, как можно решить проблему? ПРАВИЛЬНО! Сделать так, чтобы к моменту обращения в суд с заявлением о банкротстве квартира не находилась в залоге (ипотеке). А, учитывая, что залог (ипотека) – это способ обеспечения исполнения лицом своего денежного обязательства, то прекратить ипотеку можно только путем погашения долга. Принцип простой: нет долга перед залогодержателем, значит нет и залога (ипотеки).
Поэтому естественным и самым простым с юридической точки зрения способом избавиться от ипотеки и от рисков продажи квартиры в рамках банкротства является погашение долга в отношении кредитора, который является залогодержателем (говоря человеческим языком «в отношении банка, в котором ипотека»).
Но как это можно сделать, если у самого должника денег для погашения долга нет?
1. Способ первый - «Помощь друга».
Самое простое в данной ситуации – попытаться взять в долг у близких или знакомых людей сумму, необходимую для погашения ипотечного долга, закрыть его, тем самым прекратив ипотеку и сохранив квартиру от реализации в банкротстве, а после банкротства вернуть взятый долг. Всё выглядит красиво, только если Вы не тот самый знакомый, который давал эти деньги в долг.
В данном случае, если после прекращения банкротства должник не вернет своему знакомому деньги, взятые для погашения ипотечного долга, то взыскать их в судебном порядке уже не получится. Связано это с тем, что с момента признания гражданина банкротом срок исполнения денежных обязательств считается наступившим и все кредиторы должны заявить эти требования в рамках банкротства. После завершения банкротства от исполнения всех требований, не погашенных и не заявленных в банкротстве, должник освобождается (по общему правилу). Единственное, что останется такому заемщику - это верить в честность и добросовестность должника.
2. Способ второй – «Взять кредит, чтобы погасить ипотечный кредит»
Суть данного способа та же: найти средства для погашения ипотечного долга, погасить его и прекратить ипотеку до банкротства. Только вместо знакомого и близкого человека кредитором выступает кредитная и/или микрофинансовая организация, с которыми не договоришься о погашении долга только после окончания банкротства. Соответственно, не следует надеяться, что данные кредиторы пропустят срок предъявления своих требований в ходе процедуры банкротства.
И в данном ситуации для должника могут наступить другие неблагоприятные последствия: его поведение (взял долг – погасил ипотечный долг – подал заявление о банкротстве) могут признать недобросовестным и в итоге не освободить от долга. Особенно в том случае, если платежи по таким кредитам (специально взятым для погашения ипотеки) не осуществлялись вообще, и должник сразу подал на банкротство.
Итог: квартиру сохранил, но долг у гражданина остался. Наверное, это не самый лучший вариант.
3. Способ третий: «Частичный дефолт».
В данном случае должник, у которого есть несколько долгов, в том числе и ипотечный, не имея дельнейшей возможности платить по всем из них, продолжает платить только по тому долгу, который обеспечен залогом (ипотекой). Особенно это становится актуально в тех случаях, когда остаток ипотечного долга небольшой и его можно погасить в относительно короткий срок, в том числе досрочно. По остальным же долгам гражданин платить перестает, тем самым допуская частичный дефолт, но продолжая исполнять обязанность перед «главным» кредитором, в руках которого находится ипотечная квартира.
Но данный способ «решения» проблемы тоже не идеальный и имеет значимые минусы. Самый главный из них заключается в том, что подобным поведением должник ставит в явно неравное положение своих кредиторов, отдавая предпочтение одному из них, который, по сути, получает, в том числе то, на что остальные кредиторы могли бы претендовать, в рамках справедливого распределения дохода должника. Особенно в ситуации, когда за счет «экономии» от платежей, которые должны были совершаться в пользу всех кредиторов, должник аккумулирует деньги и отдает их в целях досрочного погашения долга залоговому кредитору.
При определенных обстоятельствах, уже в рамках процедуры банкротства, такие ущемленные в правах кредиторы могут оспорить платежи в пользу залогового кредитора, в том числе как сделки, совершенные с предпочтением.
Таким образом, попытки решить проблему обращения взыскания на ипотечную квартиру рассмотренными способами до банкротства всегда сопряжены с правовыми рисками и нарушают баланс интересов всех участников отношений.
Есть ли иной способ? Или должнику необходимо либо смириться с потерей ипотечной квартиры, либо пойти на риски, связанные с действиями, направленными на прекращение ипотеки до начала банкротства в ущерб третьим лицам?
В данном случае необходимо отметить, что Конституционный Суд РФ и Верховный суд РФ давно находятся в поиске баланса интересов между конституционно значимыми правами человека на жилище и правами залоговых и иных кредиторов.
Так в недавно принятом Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2023 №305-ЭС22-9597 по делу №А41-73644/2020 (дело Ананьевой О.П.) была сформулирована важная правовая позиция, главная суть которой сводится к возможности заключать в отношении обязательств, обеспеченных ипотечной квартирой, являющейся для залогодателя единственным жильем, отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором (локальный план реструктуризации).
Главное его преимущество заключается в том, что такое мировое соглашение (локальный план реструктуризации) не учитывает обязательства перед другими кредиторами (как того требует Закон о банкротстве) и может быть утвержден судом помимо воли залогового кредитора, если он необоснованно откажется от его заключения.
Да, есть одно «НО»! Указанное Определение СКЭС ВС РФ принято по спору, где заемщик по кредиту и залогодатель – это разные лица, а в банкротстве находится не плательщик, а именно залогодатель. И банк был вынужден в данном споре, несмотря на то что кредит платился третьим лицом вовремя, предъявлять требование к залогодателю-банкроту, так как, если бы он этого не сделал, а заемщик впоследствии допустил бы просрочку, обратить взыскание на ипотечную квартиру банк бы уже не смог.
Да, ВС РФ искал баланс применительно к указанной ситуации, но тем не менее, исходя из сформулированной им правовой позиции, следует, что и к ситуации, когда должник и залогодатель – это одно и тоже лицо, можно применить отдельное мировое соглашение (локальный план реструктуризации) при следующих условиях:
- исполнение обязательств по долгу берет на себя третье лицо (родственник должника, поручитель) как минимум до окончания банкротства, после банкротства – если ипотечный кредит не закрыт, погашение может осуществляться за счет дохода самого должника;
- ипотека сохраняется и после завершения процедуры банкротства (в этой части гражданин-банкрот не освобождается от своих обязательств);
- остальные обязательства должника в содержание соглашения (плана) не включаются и погашаются в рамках «обычной» процедуры банкротства и за счет иного имущества и дохода должника.
При указанном подходе соблюдается баланс интересов всех сторон:
- должник сохраняет единственное жилье;
- залоговый кредитор продолжает получать платежи по долгу;
- права иных кредиторов не затрагиваются, так как они в любом случае бы не смогли удовлетворить свои требования за счет ипотечной квартиры;
- третье лицо, которое в соответствии с мировым соглашением (локальным планом реструктуризации) платит за должника, получает легальную возможность в последующем в устраивающем всех виде получить компенсацию и предъявить требования к должнику).
В заключение хотелось бы сказать, что сформулированный Верховным Судом РФ правовой подход о возможности утверждения отдельного мирового соглашения (плана реструктуризации) коррелирует с положениями законопроекта №309801-8 (О внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), который был внесен в Госдуму РФ в марте 2023 года и до его принятия может рассматриваться как правовой инструмент, позволяющий решить проблему обращения взыскания на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства гражданина-должника.