О том, как это скажется на рынке жилой недвижимости в целом, и на новостройках страны в частности.
"Первый пошёл"? Второй банк России продал весь пакет акций в первом, крупнейшем девелопере страны. Это серьёзный сигнал для всего рынка жилой недвижимости. Почему? Рассказываю в этой статье.
23 августа вечером новостные агентства и прочие СМИ сообщили о том, что банк ВТБ продал 12,36 % акций ГК ПИК, которые составляли весь его пакет в этой компании в последнее время.
Это "дальний сигнал" и серьёзный звоночек рынку о том, что на нём наступают времена существенных изменений.
Сегодня расскажу о том, почему это случилось, что это значит для самого крупного девелопера России, для банка ВТБ, а также для всего рынка первичной жилой недвижимости страны. Почему это произошло, и что, возможно, стоит за этим довольно неожиданным для рынка решением ВТБ.
Ой, что это случилось
"Мы подтверждаем, что полностью вышли из акционерного капитала "ГК ПИК". Оцениваем инвестицию как успешную для бизнеса группы ВТБ,"
- сообщила пресс-служба банка, комментируя новость. Других официальных комментариев, как пишут СМИ, не последовало.
Ранее доля ВТБ доходила до 23,05 % акций, но после дополнительных эмиссий и частичной продажи сначала снизилась до 18,75 %, а затем как раз и была сокращена до уровня последнего времени в районе 12,4 %.
ВТБ был вторым крупнейшим партнёром ГК ПИК после её основателя Сергея Гордеева, у которого сейчас 59,3 % акций группы.
Всё началось в теперь уже далёком от нас после всех произошедших после этого событий 2017 году. Тогда Гордеев выкупил доли других акционеров Александра Мамута и Микаила Шишханова. И сделал это как раз с помощью ВТБ. И впоследствии отношения ВТБ и ГК ПИК были довольно "тесными". И тут вдруг такое - полная продажа всего пакета акций.
Для того, чтобы понять, почему это случилась, рассмотрим текущую ситуацию и в ВТБ, и в ГК ПИК. После этого уже можно будет предположить, что стоит за этим решением, и что это может нам сказать об общем положении дел на рынке новостроек в стране в целом.
ВТБ
ВТБ не привыкать жить с убытками. 2022 год он закрыл с новым рекордом по ним.
Но, как можно увидеть в сообщении от РБК, как раз в 2023 году рассчитывал на не менее рекордные прибыли.
И в первой половине 2023 года прибыли не заставили себя ждать.
Конечно, и на прибылях, и на убытках сказались перерасчёт активов в рублях по отношению к ВЗ-доллару. Кроме того, в первом полугодии 2023 года к положительной "обратной" валютной переоценке на фоне резкого ослабления рубля (как и ранее отрицательная на фоне его резкого роста) "присовокупилось" и обретение ВТБ активов крымского банка РНКБ.
То есть, иными словами, если ранее и были финансовые проблемы у ВТБ. то теперь у него точно не самое худшее время. И, казалось бы, зачем в такой ситуации продавать что-то, чтобы получить дополнительные миллиарды? Тем более, для банка сумма не столь уж и значительна - "всего" 67,3 млрд рублей по курсу акций на момент покупки.
"Живые деньги", конечно, дело почти всегда хорошее. Но что заставило ВТБ сделать свой шаг именно в этот момент?
Чтобы это понять, посмотрим на другую "сторону".
ГК ПИК
Крупнейший девелопер России уже долгое время (почти 10 лет). Причём - со значительным отрывом в объёмах строительства от второго места. На котором ранее был санкт-петербургский застройщик Группа ЛСР, а в недавнем прошлом на это место вырвалась уже подмосковная девелоперская компания Группа Самолёт.
ПИК работает в 15 регионах страны (самый широкий региональный охват). По данным ЕРЗ (диаграмма выше) России компания сейчас строит порядка 5,1 млн кв. метров жилья. А в 2022 году ввела в эксплуатацию ЖК суммарной площадью 2,1 млн кв. метров.
При этом у ГК ПИК самый высокий процент проданного жилья, как можно видеть на скриншоте с сайта наш.дом.рф - 50 %. Тогда как у конкурентов этот показатель колеблется от 20 % у краснодарской компании DOGMA до максимум чуть более трети у той же группы Самолёт.
Казалось бы, всё прекрасно, и лучшего не стоит и желать.
Но есть нюансы, как говорится. Как почти всегда и во всём.
Финансы "поют романсы"?
Финансовое положение дел в ГК ПИК "покрыто мраком" уже давно.
Как известно, у нас в стране среди прочего и девелоперам разрешили ранее временно не раскрывать свои полные финансовые итоги деятельности.
Часть девелоперов этим не воспользовалась, и отчётность всё-таки публиковала. Но ГК ПИК была среди тех компаний, кто вообще не раскрыл итоги всего 2022 года. И продолжает "хранить молчание" и в 2023 году.
Кроме того, недавно прошла новость, что Сергей Гордеев ушёл с поста первого лица компании. Как сообщалось официально, для того, чтобы больше времени уделять внимания стратегическим вопросам развития, а не текущему оперативному управлению.
Такое бывает, и в крупных компания такое бывает можно сказать буквально сплошь и рядом. Но в совокупности с другими новостями от компании всё-таки даже это заставляло задуматься.
А новости вот какие:
Понижение кредитного рейтинга компании агентством FitchRatings (с В до СС), банкротство нескольких компаний, входящих в группу, в 2022 году, высокая общая закредитованность группы компаний, которую видно в последней отчётности за 2021 год - например, общая сумма кредитной задолженности ПАО «ПИК СЗ» составила тогда 447,29 млрд рублей, при этом сумма проектного финансирования была на уровне 336,44 млрд рублей.
Плюс на фоне этого, сказались, я бы сказал так, не совсем верные управленческие решения по стратегическим векторам развития, принятые в группе при развитии различных компаний, входящих в ГК ПИК - ПИК-Комфорт, ПИК-брокер и ряда других "старых" и новых подразделений.
А вот мнение Людмилы Белобрагиной, юриста компании "Лемчик, Крупский и Партнеры":
Нужно учитывать, что вопрос о банкротстве как материнской компании, так и дочерних предприятий (имеется ввиду входящих в ГК ПИК - прим. автора) периодически возникает с 2009 года. В отношении материнской компании за последние десять лет опубликовано четыре намерения кредиторов о признании ГК «ПИК» банкротом.
Четыре. Немало.
Конечно, такая крупная компания входит в некую систему социально значимых организаций в масштабах всей страны. Она внесена в реестр системообразующих компаний. Мало шансов на то, что ей дадут уж совсем рухнуть, как в своё время "упал" и обанкротился прошлый лидер рынка - компания СУ-155. Времена изменились. И потому ранее и не был дан ход процедуре банкротства.
Но будет ли это всё-таки продолжаться вечно при продолжении или же нарастании проблем в компании?
И снова ВТБ
В 2017-2018 годах ВТБ заключил с ГК ПИК два беспоставочных форвардных контракта. Впоследствии акции ПИК СЗ были на уровне за 1000 рублей, а на пике осенью 2021 года даже под 1500 рублей. И ПИК получал доход от роста акций. Потом цена акций временами падала и почти до 500, ну а сегодня находится только на уровне 800+ рублей за акцию. А это уже для компании также финансовый минус.
Кстати, акции ПИК банк ВТБ покупал в 2017 году за 380 рублей, а продал сейчас за 815 рублей. И акции сразу упали на 1,7 %, как было видно по данным торгов Московской биржи.
Далее падение продолжилось, и составило уже практически 4 %.
Параллельно упали, как видим, и акции ВТБ.
Хотя потом состоялся "отскок", и на сегодня акции ПИК уже оцениваются в 829 рублей.
Хотя, конечно, со стороны "выход" именно сейчас для банка ВТБ выглядит вполне логичным. Акции ПИК СЗ падают. А фактически за прошедший период доходность на них составила более 100 %. Что неплохо для банка за период в 7 лет. Хотя могла быть и гораздо выше. Но, возможно, тогда помешали какие-то иные, не экономические мотивы. Или же всеобщая "зашоренность" от всеобщего "головокружения от успехов" роста рынка и доходов отрасли жилищного строительства в период 2020-2021 года.
Но как и партнёр, и владелец акций, и кредитор ГК ПИК банк прекрасно знает всю "подноготную" группы компаний ведущего девелопера России.
Возможно, дела идут так плохо, что ГК ПИК грозит стать "вторым" китайским Evergrande?
Вывод
Так что же произошло и почему? И какие могут быть последствия для всего рынка жилья в стране в целом?
И вот тут нам важно вспомнить довольно ключевую новость этого года:
С середины 2023 года снято право не раскрывать свою финансовую отчётность, которое было дано российским публичным компаниям в марте 2022 года. Многие "надеялись", что срок моратория на опубликование будет продлён. Но не случилось.
Это означает, что скоро мы все узнаем реальное положение дел в финансах у всех компаний-"молчунов". Куда входит и ГК ПИК.
Кто воспользовался предоставленным правом задержки публикации финансовых итогов деятельности.
И вот вам простая цепочка возможных событий, если бы ВТБ не вышел бы из локальной "игры" с акциями ПИК сейчас:
Выходит отчётность ГК ПИК, и она, как следует из ожиданий, и по мнению большинства финансовых аналитиков страны, не так уж и хороша, предположим. Скажем именно вот так "мягко" прол неё.
Кроме того, в компании есть и другие назревшие проблемы, как известно уже практически всем на рынке. Есть и некие "ситуации" в последние годы. Как, помнится, с губернатором Московской области из-за деятельности в МО ПИК-Комфорт в ряде подмосковных городов. И с мэром Москвы Собяниным, выражавшим недовольство задержками компании строительства объектов социальной направленности.
Тогда акции ГК ПИК падают, а ВТБ теряет. Напомню, покупал государственный банк акции ПИК дешевле 400 рублей, и туда же они могут и скатится (как я писал выше, они уже бывали на уровне в 500+ рублей, в том числе и в середине 2022 года).
Не продав акции на самом пике или близко к нему (период в синем овале на графике) по каким-либо "своим" или "внешним" причинам, возможно, ВТБ решил "выйти" сейчас - как только акции снова немного "подскочили" вверх. И зафиксировать прибыль. Даже не смотря на то, что акции сейчас вроде бы находятся на "восходящем тренде" после периода нескольких подряд падений, как видно из данных компании TradingView:
Ну и возможно потому, что именно сейчас на них нашёлся покупатель. Который пока неизвестен. Но, исходя из суммы, это какой-то консорциум российских инвесторов. Об этом говорит и то, что ПИК не сообщил о появлении нового инвестора в своём реестре с размером доли более 5 % (а обязан по российскому законодательству). Некий пул инвесторов, за которыми, возможно никто не стоит. А возможно, и всё вовсе и не так).
Я вот могу предположить, кто за ними "располагается", и в чьих интересах они могут работать в конечном итоге, но это пока закрытая для широкой публики информация.
Но главное в том, что дальше ВТБ явно не хотел "продолжения банкета", что он, собственно, и показал. Почему?
Возможно потому, что ожидает "плохой отчётности" от ГК ПИК. Да и в целом ухудшения положения дел в этой группе компаний в дальнейшем. Что существенно уронило бы акции PIKK. А оно надо?
Для рынка жилья России в таком случае это очень серьёзный звоночек.
Возможно, даже колокол, возвещающий о грядущих проблемах.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале: