Ситуация, когда представитель одной из сторон процесса купли-продажи недвижимости предлагает не прописывать в договоре полную стоимость, а только ее часть, называется «занижением стоимости». Так, продавцу нужно будет оплатить меньшую сумму подоходного налога, а покупатель сможет не афишировать свои доходы. Однако насколько это законно и чем могут обернуться такие действия? Разбираемся в материале.
Чем опасно покупать квартиру по заниженной стоимости?
Занижение стоимости осуществляется так, что в договоре купли-продажи продавец прописывает заведомо меньшую сумму, отличающуюся от реальной стоимости квартиры, а после заключает с покупателем дополнительное соглашение. Далее окончательный расчет подтверждается расписками. Но если вопрос дойдет до суда, а такое возможно, ведь все договоры купли-продажи фиксируются, то дополнительные соглашения и расписки не будут приниматься во внимание. То есть для суда важна только та сумма, которая прописана в договоре. Для каждой из сторон участие в таких действиях чревато серьезными последствиями.
Например, еще до регистрации покупателю легко могут отказать в ипотеке, а в дальнейшем ему также могут отказывать из-за негативной репутации. Кроме этого, может ждать ряд последствий таких, как оспаривание сделки в судебном порядке, неопределенный статус квартиры, серьезный штраф, доначисление налогов, тщательный контроль деятельности всех участников сделки, репутационные потери как продавца, так и покупателя.
Как налоговая узнает о занижении стоимости квартиры?
В Налоговом кодексе Республики Беларусь прописано, что продажа недвижимости более одного раза в течение 5 лет облагается подоходным налогом, который составляет 13 процентов.
Продавцам не нужно платить налог, если они продают квартиру один раз за пять лет. Если же за этот период продажа осуществляется второй раз и более, то, чтобы избежать уплаты большого налога, продавец может предложить прописать в договоре меньшую стоимость.
Однако налоговая проверяет ценообразование в случаях, когда продажа квартиры проходит по цене, которая ниже рыночной на 20 процентов и более. Также источником информации для налоговой могут стать сведения от покупателя, которые подают на налоговый имущественный вычет, а в его кредитном договоре указаны другие суммы.
Как обезопасить себя при покупке квартиры по заниженной стоимости?
Чтобы обезопасить себя, покупатель должен обязательно прописать в договоре следующее: если договор купли-продажи признается недействительным или расторгается, то ему возвращается уплаченная сумма в полном объеме.
Вы должны взвесить все риски и понять, чем чревато ваше согласие. Но единственный верный способ – это не связываться с занижением стоимости. Вы можете предложить другие варианты выхода из ситуации. Например, поделить стоимость оплаты налогов пополам.
Можно ли в договоре купли-продажи указать меньшую сумму?
Продавец может указать любую цифру, какую ему захочется. Но опять же здесь дело покупателя, соглашаться на такие условия или нет, ведь определенные риски есть для обеих сторон. И каждая из них может потерять значительную сумму денег, понести иные убытки.
Чем грозит неполная сумма в договоре купли-продажи?
После судебных разбирательств сделку могут признать недействительной, то есть покупателю нужно будет вернуть квартиру, а продавцу возместить только денежную сумму, указанную в договоре. То есть в таком случае большие убытки несет покупатель. Доказать, что покупатель платил другую сумму практически невозможно.
Продавец рискует тем, что он может не увидеть оговоренную сумму. В таком случае опротестовать договор практически невозможно, так как он составлен с соблюдением всех требований закона.
Также если оставшаяся часть суммы получена по расписке, которая осталась у покупателя, то ее могут признать заемными или подаренными деньгами, на которые также начислят налог.
Кроме того, продавца могут привлечь и к уголовной ответственности за попытки уклониться от уплаты налогов.
Почему в договоре купли-продажи указывают меньшую сумму?
Главная причина – это нежелание продавца платить большие суммы подоходного налога с дохода за продажу.
Подоходный налог обязательно выплачивается в следующих случаях:
- если вы продаете недвижимость два и более раз в течение пяти лет;
- если продаются нежилые помещения, принадлежащие физическим лицам, например, офисы, административные здания, торговые помещения. Налог платится даже с первой продажи таких объектов;
- если продавец является иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларусь, то есть провел на территории страны менее 183 дней в текущем календарном году.
При этом сумма налога рассчитывается следующим образом: вся сумма дохода от продажи умножается на 13 процентов.
Один раз в пять лет налоговые резиденты Беларуси могут продавать без уплаты подоходного налога жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики, гаражи, машино-места, земельные участки, недостроенные дома или дачи.
Чтобы избежать выплаты больших сумм за налоги при продаже, продавец может предложить прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму, а остальная часть будет передаваться по допсоглашению. Но нужно понимать, что такие действия являются нарушением закона. При выявлении их налоговой будут последствия как для продавца, так и для покупателя. Они прописаны в статье 243 Уголовного кодекса Республики Беларусь.
