Начну с того, что в ряде стран ответственность по сделкам с недвижимостью несет только регистрирующий орган. И если случилось так, что у покупателя забирают квартиру, не важно по какой причине, регистратор несет ответственность. А точнее, сделавший запись регистратор о предыдущем собственнике выплачивает все потери.
Конечно, в странах где работает такая форма защиты оплачиваются внушительные пошлины за оформление сделки. Эти пошлины достигают 15% от суммы сделки.
Но мы с Вами живем в России и у нас все по другому!
В нашей стране государство, на данный момент, не несет ответственности в рамках безопасности сделок с недвижимостью. От слова - вообще. Кто-то из Вас скажет, а как же закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно этому закону регистратор несет ответственность только при наличии вины.
Скажите, сколько Вы видели судебных дел, в которых фигурантом был регистратор?
Доказать вину регистратора не просто сложно, а практически не возможно.
Да и вообще, единственное за что отвечает государство это за переход права собственности от одного гражданина другому. Сделана запись в единый государственный реестр и все на этом. Так как за содержание титула государство ответственности не несет.
Практически любая сделка может быть оспорена. Юристы называют действующую регистрационную систему: «негативная регистрационная система, с защитой добросовестного приобретателя». Кому интересно, изучите статьи 223 и 302 ГК РФ.
Хотя стоит отметить, что законы и положения по операциям с недвижимостью постоянно дорабатываются, вносятся изменения и дополнения.
К примеру:
добросовестный приобретатель, у которого была истребована квартира, имеет право на компенсацию со стороны казны. Именно казны государства, а не регистрирующего органа или какой-то иной гос. структуры. Данная поправка вступила в силу с 1 января 2020 г.
Естественно это суды, как часто бывает, длящиеся не один месяц или даже год. Но все же хоть какая-то возможность вернуть потерянные деньги за счет государства. О такой возможности мало кто знает.
В соответствии со статьей 302 ГК РФ добросовестный приобретатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании у него квартиры.
Подробнее с изменением можно ознакомиться изучив Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (редакция от 04.08.2023). «О государственной регистрации недвижимости», а точнее главу 10.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения (введена Федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ).
Проблема государственной безопасности сделок с недвижимостью всем известна. Суды завалены делами о мошенничестве с квартирами, в том числе с вымороченым имуществом. Именно выше упомянутая поправка, в какой то мере, защищает добросовестного покупателя. Остается шанс вернуть свои деньги.
До 2020 года шансов получить от государства хоть какое то возмещение практически не представлялось возможным. С 2020 года у добросовестного покупателя появилась хоть какая-то защита, если он оказывается в мошеннической сделке.
Простому обывателю тяжело вникать во все эти нюансы и тонкости. Да и руки до изучения подобного материала недоходят, когда уже все пропало, включая сон и нервы. Вопрос в том, как вообще не попасть в такую ситуацию.
Ведь и продавец квартиры может не знать, что ранее купил квартиру у мошенника, прожил в ней какое то время. А когда решил расширятся нашел покупателя, подготовил все необходимые документы, провел сделку с покупателем. Квартира прошла регистрацию перехода права. Он получил деньги за квартиру, а новый собственник въехал и начал жить. Вроде все хорошо. Но, через некоторое время появляется проблема, квартируистребуют из незаконного владения новоиспеченного собственника. Такие ситуации не на столько редки, как можно подумать.
Помните начало статьи? На данный момент наше государство не несет ответственности за сделки с недвижимостью. Вся ответственность лежит на покупателе. Поэтому необходимо проверять покупаемую квартиру на всю глубину истории.
Сможет ли это сделать покупатель самостоятельно другой вопрос.
К кому обратиться что бы себя обезопасить: в агентство недвижимости, нотариусу, может лучше покупать квартиру с использованием ипотеки через банк или страховать сделку?
Это мы разберем в следующих статьях.
Маленький анонс следующей статьи посвященной нотариальным сделкам.
Государство несет ответственность за вред, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, работающего в государственной нотариальной конторе, в соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с этим,государство, органы государственной власти не несут ответственность за вред, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, занимающегося частной практикой.
А частной практикой занимается подавляющее большинство нотариусов.
Подписывайтесь на канал что бы не пропустить важное! Всем удачных сделок!