Из определения слова следует, что TRADE-IN - это схема покупки того или иного товара, при которой ваш старый товар идет в зачет стоимости нового.
"Трейд-ин" пришел в недвижимость относительно недавно, поэтому у обывателя на слуху автомобильный "трейд-ин", который ассоциируется с достаточно простой и удобной схемой: вы отдаете в салон своё авто и получаете скидку на новый автомобиль. Да, сумма, за которую ваш автомобиль выкупают, далека от рыночной, зато при этом вы получаете самое главное преимущество: вы лишаетесь головной боли, связанной с физическими и юридическими аспектами продажи. Например, Вам не нужно размещать транспортное средство на автомобильных порталах, показывать его потенциальным покупателям, тратя на это значительное количество времени, бегать в ГАИ, снимать авто с учета, париться с документами и так далее. В недвижимости же всё совсем не так просто. Давайте разбираться.
Что такое "трейд-ин" в недвижимости?
Удивительно, но четкого определения "трейд-ина" в недвижимости нет. Углубляясь в детали, можно обратить внимание, что данное понятие очень размыто и разными застройщиками трактуется по-разному.
Рекламные сообщения застройщиков звучат примерно следующим образом: "обменяй свою старую квартиру на новую в нашем жилом комплексе". Звучит просто, не так ли? Сразу можно представить себе такую ситуацию: вы приходите в отдел продаж строительной компании, кидаете на стол менеджера ключи от своей "однушки" в хрущевке, документы на нее и пачку с парой миллионов рублей и выходите с новыми ключами от "однушки" в новеньком ЖК. По крайней мере, в автомобильном "трейд-ине" все именно так и происходит. А что, в недвижимости не так? Нет, всё вообще не так.
В чем разница?
Сделки с недвижимым имуществом регулируются отдельным законом и здесь "игра" идет по абсолютно другим правилам, сопряженными с юридическими аспектами иного уровня. Во-первых, никто, кроме собственника недвижимости (либо его законного представителя), не сможет совершить сделку с его имуществом, поэтому вариант "отдать" свою квартиру застройщику автоматически отметается. Во-вторых, застройщик в отличие от автосалона никогда в жизни не будет заниматься продажей вашей условной "хрущевки", ему это просто не выгодно: он зарабатывает на строительстве и продажи своих квартир, а заниматься реализацией чужих - лишняя головная боль. Поэтому, застройщики привлекают для "трейд-ина" агентства недвижимости, но об этом позже.
Давайте теперь разберемся в том, чем на самом деле является "трейд-ин" в недвижимости.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал. Там регулярно публикуется инсайдерская информация о рынке недвижимости Санкт-Петербурга, скрытые скидки от застройщиков и самые лучшие квартиры.
Классификация "Трейд-ина"
"Трейд-ин" в классическом представлении застройщиков подразумевает три разновидности:
1. Застройщик с помощью аффилированного агентства недвижимости оценивает вашу квартиру, называет сумму, затем агентство недвижимости выкупает вашу квартиру, а деньги передает застройщику в качестве оплаты (или части оплаты) за новую квартиру.
Первое, на что нужно обратить внимание, сумма, которую аффилированное агентство предложит вам за вашу недвижимость, будет просто смехотворна. Если рыночная стоимость вашей квартиры составляет, к примеру, 10 миллионов рублей, вам предложат за нее 5 или 6 в лучшем случае. Обязательными условиями будет то, что это должна быть именно квартира, а не доля в ней, также не должно быть никаких обременений, несовершеннолетних собственников и материнского капитала. Тогда возникает логичный вопрос: а зачем сдавать беспроблемную квартиру на срочный выкуп за копейки, если вы можете сами ее продать за такой же короткий срок, разместив объявление с хорошим дисконтом (но не 40-50%)? Представители аффилированного агентства ответят вам: "так вам ничего не нужно будет делать, мы все сделаем за вас!". Хорошо, просто зайдите в любое агентство недвижимости и продавайте через него, они точно также всё будут делать за вас, но при этом не диктовать вам ценовую политику вашей собственности.
2. Застройщик заключает с вами договор на рассрочку до 6 месяцев, в течение которых вы должны продать свою недвижимость и внести обозначенную сумму на счет компании.
Застройщик заключает с вами договор и продает вам свою квартиру, но, поскольку данный формат сделки является, по сути, рассрочкой, вы не становитесь владельцем недвижимости до выплаты полной суммы. Кроме этого, застройщик завышает стоимость квартиры на сумму от 5 до 15%.
Также, вам необходимо будет внести первый взнос, равный 5-10% от стоимости квартиры.
При невыполнении клиентом условий договора, то есть, если вы не сможете оплатить полную стоимость в течение 6 месяцев, вы можете потерять первый взнос.
3. Застройщик ставит длительную бронь на квартиру, закрепляя за вами её саму и фиксируя её стоимость.
Фактически, это никакой не трейд-ин, а просто длительная платная бронь. Длительность такой брони варьируется от 1 до 3 месяцев и стоит порядка 30-60 тыс. рублей. Пожалуй, именно данный способ является наиболее приемлемым вариантом, если вам нужно продать свою квартиру перед тем как купить новую. Застройщик резервирует за вами квартиру и гарантирует сохранение ее стоимости при повышении цен. Поверьте, три месяца хватит вам "за глаза", чтобы продать свою квартиру. При этом Вам не нужно вносить никакие первые взносы и обременять себя договорными отношениями с застройщиком.
Выводы
Если Вы все же хотите воспользоваться услугой "Трейд-ин" через выкуп вашей квартиры агентством-партнером застройщика, пожалуй, я бы рекомендовал не делать этого. Как я писал выше, они предложат вам крайне низкую сумму, за которую на вашу квартиру и так выстроится очередь без всяких "помощников". А если вас очаровывают аргументами, что "вам ничего не нужно будет делать, все сделают за вас", это не правда, "ничего не делать" не получится в связи с законодательным регламентом. Ту работу, от которой они действительно могут вас освободить, сделает за вас любое агентство недвижимости, которое при этом не будет диктовать условия по стоимости квартиры, а просто будет выполнять всю физическую и юридическую работу, такую как: размещения объявлений, показы объекта, подготовку документов, проверка покупателя, оформление сделки и так далее.
Заключать договор рассрочки на 6 месяцев, в принципе, можно, но это не выгодно в связи с удорожанием стоимости квартиры. Да, 6 месяцев - звучит очень опьяняюще и в голове сразу возникает картина о том, что "я сейчас выставлю свою квартиру дороже рынка и за пол года то уж точно найду покупателя, вырученные деньги покроют удорожание и большую часть стоимости новой квартиры". Однако на практике всё иначе. Выставляя квартиру выше рынка вы обрекаете себя на "вечную" продажу. К исходу 5-ого месяца вам придется экстренно снижать цену и продавать за столько, за сколько купят прямо сейчас. В итоге вы потеряете деньги.
Если у застройщика есть программа с увеличенной платной бронью, используйте ее. Вы заплатите небольшую сумму денег, которую застройщик или вернет вам после сделки, либо примет в зачет новой квартиры. Выставляйте квартиру в продажу сами или через агентство недвижимости по цене чуть ниже рынка и снижайте постепенно, если не будет просмотров. Помните, на падающем рынке вторички первое предложение о покупке - самое выгодное, не игнорируйте его и жадничайте, даже если очень-очень хочется. И помните про конечную цель, которой является не продажа старой, а именно покупка новой квартиры.
Если у вас есть вопросы по трейд-ину, пишите в наш онлайн-консультант в телеграме.