Разбираемся, стоит ли всё-таки брать жильё под низкий процент.
Кредит на квартиру со ставкой значительно ниже рыночной — звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой. Однако такое действительно возможно и абсолютно законно благодаря субсидированной ипотеке. Правда, существует парочка важных нюансов, о которых принято «забывать».
За счёт чего снижается ставка в субсидированной ипотеке?
Субсидированная ипотека — это результат сотрудничества застройщика и банка. Многие уверены, что такой вид кредитования — это государственная инициатива. Однако на самом деле правительство тут совершенно ни при чём.
Работает всё очень просто. Застройщик договаривается с банком о том, что ипотека для его клиентов будет выдаваться по низкой ставке — значительно ниже рыночной. Всю разницу при этом он обещает возвращать банку сам.
Вы сейчас наверняка задумались: «С чего бы компании вдруг решили заняться благотворительностью? Они же теряют деньги на каждой сделке — должен быть какой-то подвох». И вы совершенно правы.
Компании просто компенсируют низкую ставку более высокой ценой на жильё: квартиры с субсидированной ипотекой дороже примерно на 20%, чем в среднем по рынку. То есть выплачивать кредит придётся дольше, а ещё сильно увеличится первоначальный взнос — он ведь устанавливается как определённый процент от цены недвижимости.
Размер скидки и субсидии может разнится от банка к банку. При этом чем меньше скидка по отношению к ставке, тем ниже переплата.
Отметим, что ранее банки часто устанавливали экстремально низкие проценты — вплоть до 0,1%. Но такие предложения, по мнению специалистов из Банка России, несли слишком много рисков для всех участников. Поэтому регулятор стал ограничивать распространение подобных схем. Сейчас установлено минимальное пороговое значение для всех банков — не меньше 3%.
Тогда стоит ли вообще брать субсидированную ипотеку?
Всё сильно зависит от ситуации, в которой находится покупатель. Например, если ему нужно платить по ипотеке и одновременно с этим снимать квартиру, то небольшие платежи, пусть они и растянутся на долгий срок, будут гораздо более предпочтительными.
Другой вариант: некоторые люди хотят заранее обставить свою квартиру мебелью и техникой, чтобы въехать в уже полностью готовое жильё. Отдавать банку ежемесячно большие суммы и покупать всё необходимое потянет далеко не каждая семья.
Однако главный положительный нюанс — это размер переплаты банку. В случае с субсидированной ипотекой она будет значительно ниже.
Говорят, можно комбинировать субсидированную ипотеку с государственной — в чём смысл?
Правительство предлагает множество вариантов покупки жилья с господдержкой и постоянно расширяет льготные программы. В частности, разрешило комбинировать субсидированную ипотеку с государственной.
Суть в том, что оба вида кредитования имеют ограничения по максимальной стоимости жилья. Однако, если их совместить, вы сможете приобрести более дорогую квартиру.
Такая возможность существенно расширяет выбор жилья, а также позволяет сократить общие расходы за крупную ипотеку примерно на треть. Правда, покупателю ещё нужно будет договориться с банком об одобрении подобных условий.
Кстати, в 2023 году произошло несколько важных изменений в условиях ипотечных программ от государства.
- Льготная ипотека осталась доступной всем гражданам РФ, но ставка немного повысилась. Год назад выдавали под 7%, теперь выдают под 8%. Потолок цен остался тем же: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для всех остальных регионов — 6 млн.
- Семейная ипотека стала доступна родителям с двумя детьми. Раньше льгота давалась лишь тем, чьи дети родились в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Зато теперь её также могут получить все родители, у которых минимум два ребёнка младше 18 лет. Ставка не изменилась — всё ещё 6%. При этом потолок цен такой же, как и у простой льготной ипотеки.
- IT-ипотека стала доступна людям с 18 до 50 лет. Раньше её предлагали только сотрудникам аккредитованных компаний в возрасте от 22 до 44 лет. Однако ещё важно учитывать размер зарплаты: она должна быть от 150 000 для жителей Москвы, от 120 000 для жителей крупных городов-миллионников и от 70 000 для всех остальных. Ограничения по цене жилья не изменились: в крупных городах потолок составляет 18 млн рублей, а во всех других — 9 млн. Ставка — 5%.
Что должны учитывать покупатели при выборе квартиры с субсидированной ипотекой?
➡️ Параметры квартиры. Часто бывает, что застройщики с помощью субсидий и заманчивых низких ставок пытаются продать различный неликвид вроде боковых квартир или жилья с плохим видом.
➡️ Цифры и ещё раз цифры. Даже если на первый взгляд акционный кредит от застройщика кажется выгодным, не факт, что он останется таковым в долгосрочной перспективе.
➡️ Договор. Некоторые недобросовестные застройщики пользуются неопытностью клиентов и прописывают невыгодные условия. Например, указывают, что супернизкая ставка действует только первые несколько лет.
Кстати о договорах: брачный контракт в сделках с жилищными кредитами — ещё один очень важный нюанс. Переходите по ссылке и читайте наш подробный и понятный разбор этого вопроса.