24.07.2023 г. был подписан ФЗ № 351-ФЗ, которым вносятся существенные правки в ГК РФ и ФЗ №217-ФЗ от 29.07.2017г. Безусловно глобальная задача - на практике уравнять всех собственников (в нашем случае) земельных участков в правах пользования имуществом общего пользования (чьим бы его ни считали) и обязанности финансово участвовать в его содержании. И сделать невозможным "захват" общего имущества в коммерческимх целях. Давайте разбираться, что же изменится.
Для справки:
По степени значимости ГК РФ выше специальных законов (217-ФЗ в нашем случае). Но ГК задает общие правила, а вся конкретика дается именно в специальном законе. При этом специальный закон (217-ФЗ в нашем случае) не может противоречить ГК РФ.
Ярким примером для всех вроде как противоречия ГК РФ, было требование 217-ФЗ платить взносы только на расчетный счет. На самом деле из всех вариантов расчетов, предусмотренных ГК РФ, 217-ФЗ оставил один - безналичные расчеты. Противоречия (не был введен способ расчетов, который не предусмотрен КГ РФ) нет.
Так как в ГК РФ принципы создания, обслуживания и распоряжения общим имуществом написаны не конкретно под владельцев земельных участков, а под владельцев недвижимости в принципе (это могут быть и квартиры, и гаражи и т.д.), то для простоты восприятия при цитировании "собственники недвижимости", "собственники недвижимых вещей" заменю на "собственники земельных участков".
В сухом остатке (совокупность общих положений из ГК РФ с учетом изменений, которые вступят в силу 1 октября 2023 года, и деталей из 217-ФЗ) получаем следующую картину:
1. Собственникам земельных участков, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при образовании земельных участков, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
Имущество, отвечающее признакам, установленным для общего имущества пунктами 1 и 2 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, переходит в общую долевую собственность собственников земельных участков в порядке, определенном федеральным законом.
Со старыми СНТ (созданные в 80-90-е по единому стандарту), в которых и до того все было общее, и новыми СНТ, которые только будут созданы, все понятно. Но закон обратной силы не имеет. Поэтому многострадальные ДНП (и прочие "коммерческие" поселки) это не спасет. Если земля под дорогой была в собственности продавца, то так она в его собственности и останется.
Иными словами, то, что было собственностью СНТ, как юрлица (по сути игра слов, не раз уже обсуждали, что от имени юрлица в любом случае решения по распоряжению имуществом принимает общее собрание) переходит в общую долевую собственность собственников земельных участков в порядке, определенном 217-ФЗ.
По этому поводу в 217-ФЗ есть пункт 15 переходных положений:
Вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, являющегося недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 года.
Есть п. 28. ст. 17:
В решении общего собрания членов товарищества о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, указываются:
1) фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии), реквизиты документов, удостоверяющих личность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в общую долевую собственность которых передается имущество общего пользования;
2) описание и кадастровые номера объектов, относящихся к имуществу общего пользования и передаваемых в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества;
3) размер доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, возникающей в связи с передачей этого имущества в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, реквизиты документов, подтверждающих право собственности товарищества на передаваемое имущество общего пользования.
И пункт 29 ст 17:
... Одновременно избирается представитель указанных лиц, уполномоченный на подачу соответствующего заявления в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.
Вроде просто: приняли решение, оформили протокол (с указанием паспортных данных, в том числе), выбрали уполномоченного и вперед на регистрацию. Мне СНТ, которое выполнило бы вышеперчисленные условия не встречалось. Если есть такие среди подписчиков - хвастайтесь, делитесь опытом.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику земельного участка, пропорциональна площади этого земельного участка. Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на земельный участок, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на земельный участок. Собственник земельного участка не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на земельный участок. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.
Тут ничего нового. Все это было в 217-ФЗ изначально.
3. Каждый собственник земельного участка вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с другими собственниками земельных участков, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей.
Проще говоря, у всех равные права на пользование общим имуществом. При этом общее собрание может определить некий порядок пользования. Имейте в виду, что воспользоваться этим пунктом как рычагом воздействия на неплательщиков не выйдет. Например, на ограничение прохода и проезда по землям общего пользования для собственников участков в 217-ФЗ стоит прямой запрет. А право пользования, например, водопроводом, не ставится в прямую зависимость от наличия оплаты целевого взноса на его ремонт. Обратная сторона этого примера: обязанность платить за ремонт водопровода не ставится в прямую зависимость от заинтересованности данного конкретного садовода в этом водопроводе.
4. Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача осуществляется по решению 2/3 голосов собственников земельных участков.
Обратите внимание, что речь идет не о квалифицированном большинстве присутствующих на собрании участников, а именно о 2/3 от общего числа собственников. То есть, чтоб, например, сдать в аренду земельный участок общего пользования, "за" такое решение должно проголосовать не менее 60 садоводов из 90.
5. Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками земельных участков единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.
Иными словами, передача электрических, газовых сетей и иного имущества ресурсоснабжающим организациям или государству (администрациям) по сути невозможна (если не "жульничать"). Представьте себе СНТ, в котором 100 участков, которому лет 30 с даты создания. Там в любом случае есть условно выморочные участки (собственник умер, наследников нет, либо не регистрируют право), заброшенные участки (где собственника не найти), люди, которые принципиально не согласны передавать даром кому-либо имущество, в которое в свое время вложили немалые суммы (и не переубедишь их, что это выгоднее, чем продолжать содержать его). Получается, без согласия этих трех категорий собственников, решение о передаче не принять. И это без учета того, что в СНТ единогласно принять какое-либо решение вообще нереально.
6. Все остальные вопросы, связанные с общим имуществом решаются простым большинством собственников, если в 217-ФЗ не предусмотрено другое.
Что это за вопросы? Я вижу только финансовые: что нужно сделать для содержания общего имущества в работоспособном состоянии, сколько на это нужно затратить. И в 217-ФЗ как раз по этому поводу предусмотрено иное. Решение о том сколько тратить и куда (приходно-расходная смета) принимается квалифицированным большинством 2/3 членов СНТ (пп. 17) п.1. ст. 17 ФЗ 217-ФЗ не входит в компетенцию нечленов (см. п. 3 той же статьи), присутствующих на кворумном общем собрании. Как разделить между всеми собственниками земельных участков общую сумму затрат (ФЭО), определенную приходно-расходной сметой, решает квалифицированное большинство 2/3 из числа всех участников кворумного собрания (члены+нечлены). Как видите, тут трактовка решений зависит от сути вопроса, статуса и числа участников общего собрания, а не от общего числа собственников участков, как в предыдущих пунктах статьи. Вроде все просто, уже привычно (хоть и не справедливо) и понятно, но следующее изменение все немного усложняет...
7. Если иное не установлено единогласным решением собственников земельных участков, каждый собственник земельного участка обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пропорционально площади). Собственник земельного участка, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать. Каждый собственник земельного участка обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом."
Получается, что ФЭО становится по сути бессмысленным. Все затраты СНТ так или иначе связаны с расходами или издержками по содержанию и сохранению общего имущества. Практика деления общей суммы по смете между садоводами по количеству участков насчитывает более 30 лет. Такой принцип уже давно "железобетонно" узаконен судебной практикой. Теперь получается, чтоб использовать привычный (безусловно так не у всех, но это примерно половина всех СНТ) способ разделения затрат между садоводами (по участкам) все собственники земельных участков должны будут проголосовать "за" деление затрат по количеству участков. Это утопия.
Что касается дополнительных расходов, которые возникли в результате действия или бездействия отдельного садовода, то никто, ничего добровольно покрывать не будет (по пальцам могу посчитать, кто добровольно стрелу на снесенном шлагбауме заменил, и ни одного, кто восстановил бы дорогу после завоза стройматериалов в распутицу). В судебном порядке этого не будут требовать 99,9% СНТ, так как некому этим заниматься, неоткуда взять денег, чтоб этим занимался кто-то другой, а если и найдутся средства, то мало кто за это возьмётся, так как доказать в судебном порядке, что именно Иванов разбил дорогу практически невозможно.
8. Количество голосов, принадлежащих собственнику земельного участка, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.
Это касается вопросов, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом. А вот по вопросам, не связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом (избрание председателя, правления и РК, утверждение новой формы Устава, смена юридического адреса и т.п.) можно как и раньше голосовать по принципу 1 собственник=1 голос или 1 участок=1 голос (используется реже, но и такое встречается).
Тут будут все решать те, кому большинство обычно голосование доверять как-раз не желает: те, кто скупил много участков или те, кто их еще как-раз не распродал...
Тем, у кого уже беда с общим имуществом (дорога в собственности физлица, например, которое препятствует безвозмездному проезду), нововведения не помогут. А тем, у кого этих проблем и так не было (СНТ и так не имело права ограничивать проезд, проход к земельным участкам садоводов, независимо от того, ЗОП в собственности СНТ (редко) или по определению в общей долевой собственности (коллективно-совместной, если до 2019 года), нужно что-то менять в порядке деления суммы по смете между всеми собственниками участков, кому-то даже вносить изменения в Уставы. Голоса при голосовании в зависимости от размера доли.... Вроде СНТ стало на шаг ближе к ТСЖ, но так бестолково...
Подписывайтесь на наш канал и не пропустите следующую статью!
ООО "ТСН-СЕРВИС" - юридические услуги, аутсорсинг бухгалтерского учета, создание сайтов.