Что производить девелоперам, какие территории, под что формировать территории?
Однозначно, на первом месте с огромным отрывом от прочих сегментов идёт жильё. Сколько гектар земли (территорий) освоено и приспособлено девелоперами под жильё? Понятно, что мерить жильё гектарами, в отличии от квадратных метров, не столь уж привычно и понятно, но между тем - столько-то гектар земли приспособлено под жильё. Эта вполне приемлемая оценка деятельности девелопера. И только потом на эту площадь накладывается количество созданных единиц жилья. Если соотносить гектары и единицы жилья друг с другом, то можно получить вполне адекватную картину рынка недвижимости.
Небольшое отступление. Почему мы достаточно часто апеллируем к рынку недвижимости? Дело в том, что рынок в самом общем своём понимании - это бизнес-среда, объединяющая людей, которые производят некие блага для человечества. В связи с чем оценка рынка недвижимости - это оценка благосостояния людей. Чем он больше, тем выше благосостояние людей и не только тех, кто с ним непосредственно связан. Конечная цель для всех рынков одна - увеличение благосостояния людей. Оно не причина для рынка - оно его последствие.
Да, жильё идёт с большим отрывом от всех прочих сегментов недвижимости, но, пожалуй, оно не безгранично, и только одним жильём рынок недвижимости сыт не будет. Ему необходимы и другие сегменты, которые бы были связаны с жильём и могли бы укладываться в ту же самую систему прироста рынка через гектары.
В этой связи, на ум приходят производственно-логистические центры и парки. Мы бы поставили их на второе место после жилья. Как нам думается, успех производственно-логистических центров и парков напрямую связан с жильём, а, именно, чем больше гектар преобразуется под жильё, тем больше гектар необходимо преобразовывать под производственно-логистические центры и парки. Другими словами, они напрямую взаимодействуют друг с другом. К тому же, их соседство, на наш взгляд, является самым органичным в девелопменте. Если развивать жильё не гектарами, а квадратными метрами, то производственно-логистические центры будут развиваться столь же меньшими площадями и количеством. Если у того или иного девелопера есть интерес к производственно-логистическим центрам и паркам, то ему необходимы тысячи и сотни тысяч гектар жилья. Именно в этой среде они способны жить и развиваться.
На третье место после жилья, производственно-логистических центров и парков мы бы поставили resort-территории. Они также как и предыдущие два формата заинтересованы жить и прирастать гектарами. Отдых и развлечения - высоко востребованное явление современной экономики - хорошо работающий вариант предоставления локаций и услуг по смене впечатлений. Безусловно, этот девелоперский продукт очень близок по смыслу к жилью. Но, между тем, он имеет по крайней мере одно существенное отличие от него - временный характер или по-другому - территория с высокой ротацией людей, что делает территорию самостоятельным бизнесом. Этакий гектар территории, который способен переваривать не несколько десятков людей в год, а многие сотни.
Безусловно, у resort-территорий, в связи с этим, несколько другая структура, чем у того же жилья. Но важно другое, и тот и другой сегмент рынка недвижимости существуют в одном и том же контексте. Причём, жильё весьма охотно заимствует некоторые структурные элементы из resort-территорий. А в некоторых случаях, даже полностью мимикрирует под них. Освоение территорий гектарами через resort-территории - вполне удачное девелоперское направление. Но, как и в случае с производственно-логистическими центрами и парками, они существуют и развиваются относительно территорий, освоенных под жильё. Недаром оно является лидером рынка недвижимости. Два других сегмента дополняют и развивают его.
Хотелось бы ещё упомянуть о третьем и четвёртом сегменте рынка недвижимости - образование и здравоохранение, которые также вполне укладываются в систему освоения территории гектарами. Ну, и конечно же, мы ничего не сказали об офисах и торговле. Потому что, считаем эти сегменты органичным продолжением, развитием первых трёх (основных) сегментов рынка недвижимости - своеобразной эволюцией (развитием) жилья, через resort-территории к офисам, как и эволюцией (развитием) производственно-логистических центров и парков в те же офисы и торговлю.