Когда вы слышите словосочетание «гарантируем/проверяем юридическую чистоту», знайте, вас обманывают, вам врут в глаза, бегите как от огня от тех, от кого вы это слышите.
Гарантировать что-либо в нашей жизни может лишь Господь.
«Старые» опытные юристы (и нотариусы, и адвокаты) говорят, что риск есть всегда. Вопрос лишь в том, какой уровень риска и из чего он состоит? Риски порождают люди, а поскольку дело имеем с людьми, то и риски присутствуют. Чем больше людей, тем больше рисков. Далеко не всегда кто-то что-то делает по злому умыслу, но это не отменяет риск.
Есть риски, с которыми кто-то может справиться различными способами, которые можно подстраховать, а есть, с которыми справиться нельзя или слишком высокие потери, когда оно того не стоит.
Всего предугадать и проверить нельзя, жизнь безгранична в своём творчестве и не стоит на месте.
Давно, когда в Петербурге было Городское Бюро Регистраций, в выписке на недвижимость они писали «под арестом, запретом, обременением (и т.д.) - не состоит», сегодня Росреестр пишет «не зарегистрировано», а чуть раньше было «сведений нет». Обратите внимание на изменение формулировки. Даже государственный регистратор страхует себя на случай суда. Потому что, сегодня «не зарегистрировано», а через час?
В компании, где я начинал, была «специальная служба». Агент или его клиент платили тысячу рублей за проверку объекта и продавца, а на выходе получал бумажку с рукописной литерой «А» - которая означала, что «можно иметь дело». Понятно, что они через своих силовиков проверяли по закрытым базам, но а) это незаконно, б) и гарантий нет, в суде эту бумажку не предъявить.
Использовать можно только открытые источники и только официальным способом.
На самом деле, когда я готовлюсь к сделке, я готовлюсь к суду, словно бы он завтра. Моя задача, чтобы мой клиент был добросовестным, чтобы добросовестность была подкреплена исчерпывающими возможностями. Прогоняя умозрительно сделку в таком ракурсе, я выявляю риски и их уровень, и, если я их вижу, говорю о них клиенту и способах страховки. Только клиент имеет право оценивать собственный риск и по итогу принимать решение. Конечно, я оцениваю и для себя, потому что даже свидетелем проходить не хочется, времени и нервов жалко. Иногда приходится брать с клиента письменную расписку, что о рисках предупреждён.
В начале 2000х ко мне обратился клиент, с просьбой помочь в продаже квартиры в хорошем дорогом доме, который только что построен. Отличное место, с видом на воду, в историческом месте. Одна проблема, застройщик, как потом оказалось, получил участок незаконно. Понимаете, в документах на участок никогда не будет написано «за взятку», «по знакомству», «украдено». В ПЗЗ никогда не напишут «коррупция». Кстати, в некоторых местах План ПЗЗ ещё и не найти. По закону он должен быть опубликован, но что сам ресурс местных администраций не всегда легко отыскать, так ещё раздел с ПЗЗ «случайно зарыт» в дебрях сайта в совершенно неожиданных местах.
Так вот, дом госкомиссия не приняла, но мой клиент и его содольщики по дому были людьми энергичными, они добились через суд прав собственности.
Как проверить такой риск? На практике никак. Разрешение на строительство было. Проект согласован. Остальное в полномочиях следственных органов, и то они не всегда правы, и не всегда их позиция поддерживается судами. А иногда в дело вмешиваются вышестоящие. А иногда проблема такова, что государство принимает вынужденное решение, чтобы не создавать ещё большей проблемы. Это жизнь.
Или, было сму 155, было интэко, кто мог знать, что однажды всеми публично уважаемый мэр будет внезапно уволен Президентом «за утрату доверия», а после, ну мало того, что проблемы с достраиванием в сроки, так и по решениям о выделении участков, согласовании проектов?
Покупали у застройщика в сданном доме квартиру. Это был март 2022 года. Застройщик в списке дом.рф, застройщик в статусе системообразующей компании, далеко не первый дом. Понятно, почему покупали в сданном доме? – в этот момент риски невероятные. Что добавилось? В Росреестр поступил судебный запрет на регистрацию. Оказалось, в судах около полутора сотен исков из-за сроков сдачи других объектов. Напомню, с 2020го года в стране была пандемия. В реальности застройщик опаздывал в среднем на квартал, что ерунда в принципе, тем более в таких условиях. Самое главное, что в стране в это время действовал мораторий на штрафы и неустойки к застройщикам за несоблюдение сроков сдачи, так что судебные приказы некоторых лиц были заведомо незаконны. Они ещё были и неадекватны, несоразмерны общей сумме исков. Общая сумма исков была порядка 300 млн рублей, а активы застройщика несколько сотен миллиардов. Это, как если бы при проверке контролёром выяснилось бы, что вы ваше пенсионное забыли дома, с вас бы требовали штраф за неоплату проезда в троллейбусе и вам запретили бы продавать квартиру. Да, дома были сданы, с опозданием не более квартала. На мой вкус, люди именно что злоупотребляли правом, словно не замечая ограничений, которые наложил режим пандемии.
Мы с моей покупательницей эту ситуацию обсудили. Сказать, что совсем риска не было – так сказать нельзя, но риски были именно в затягивании регистрации собственности. Мы подстраховались, квартиру по акту приняли. (это на случай, если бы пришлось инициировать процедуру регистрации по суду).
Ещё, в процессе Президент издал указ о том, что продажа собственности гражданами из недружественных стран требует специального согласования. Как оказалось, собственник застройщика не был гражданином России. Всё опять остановилось, все ждали списка недружественных. В нашем случае это была нейтральная страна, а ведь мог быть и с неправильным гражданством. Можно было такое угадать? – нет. Но и здесь наша стратегия страховки была верной.
Договор, как всегда с застройщиками, был таков, что нам разрывать сделку было невыгодно, но и мы добились аналогичного положения для застройщика. Мы ведь на самом деле хотели купить, а он на самом деле хотел продать. И, конечно, мы настояли на формулировках, которые не позволяли застройщику пользоваться деньгами до регистрации права собственности, хотя они и были сразу перечислены на его счёт. Наш застройщик добросовестный и сам в итоге добился регистрации, почти 6 месяцев прошло с момента покупки, но это по практике даже быстро.
Застройщики не любят править свои стандартные договоры, для этого и нужны опытные специалисты, способные грамотно доносить смыслы, опасения, и не «качать права», а находить и доносить разумные зёрна для того, чтобы сделка по итогу состоялась, и стороны оставались при своих законных интересах. На самом деле способность слышать опасения и договариваться очень важное свойство сторон. Ведь если кто-то не хочет слышать и тянет одеяло на себя, то представьте, что будет, если что-то пойдёт не по плану. Помните о фундаментальном, что никакая сделка не должна быть кабальной. Если банк, застройщик, страховая настаивают на кабальных условиях и не слышат вас, то бегите. Потому что, когда что-то будет не так, для вас это превратится в муку. Если в мирной ситуации, на берегу, они уже пренебрегают вашими правами, интересами, когда они обоснованы, то представьте, что будет если …
Вообще, когда вам говорят «это стандартно», «всё хорошо» и прочие бессмысленные отговорки, вместо разумных и развёрнутых объяснений, адекватного и доброжелательного диалога, то это повод не вступать в отношения со стороной. По опыту, пренебрежение, раздражение с одной стороны зачастую оборотная сторона проблем у той стороны, один из важнейших признаков. Ещё один базовый принцип любого договора – это добрая воля, не забывайте про это.
Помните, что любой договор начинается со слов «Стороны договорились» (даже, когда их в договоре не напечатали). «Договор - есть продукт согласия, при полном непротивлении сторон.» (с)
Квартира по наследству. Всегда есть риски неучтённых прав. Если наследодатель мужчина, то вы никогда со 100% уверенностью не можете знать, что неучтённых наследников нет, такова природа мужчин. Но на самом деле с женщинами тоже не просто, она могла отказаться от ребёнка, могла подбросить и т.д., что не лишает его наследных прав. Срок давности по несовершеннолетним начинает отсчитываться не ранее совершеннолетия и с момента «когда сторона не могла не узнать», т.е. срока нет. Я не говорю, что наследные квартиры нельзя покупать, я говорю о том, что надо разумно отсеивать тех, кто вызывает сомнения, и понимать, какие возможности подстраховаться.
В самом начале пандемии мой клиент выбрал интересную квартиру. Там право собственности было по суду. Судились стороны серьёзно, завершили в городском суде, в Верховный уже не пошли. У наследодателя прямых родственников не было совсем. В решении суда были фотографии за последние сто с лишним лет, выписки из церковных книг, с украины в том числе (мы не знаем, как такая выписка была получена? Существует ли эта церковь теперь? И прочие вопросы), но тем не менее, самые главные слова «Именем Российской Федерации».
Как мне сказал один очень заслуженный и уже пожилой юрист: «Серёжа, если слова «Именем Российской Федерации» не гарантия, то что же вообще гарантия?» Так что мы купили.
Я не буду говорить об очевидных случаях криминала, для этого есть соответствующие органы. Меня же здесь спасает только опыт, внимательность и логика, но и они не гарантия.
У коллеги был случай, его покупатель сам нашёл квартиру и хотел купить. Там продавал парень, получил в наследство от бабушки из Псковской области, что достаточно далеко от Петербурга. Дело было летом и по случаю коллега был в гостях рядом с деревней, в которой сама бабушка и проживала. Коллега не поленился заехать, поговорить с соседями, навестить могилу. Собственность была зарегистрирована. Свидетельство было настоящее. Короче, бабушка была жива. Здесь Бог отвёл, иначе и не скажешь.
Я уже рассказывал о своём недавнем, когда уже мой клиент нашёл интересную квартиру и хотел, чтобы я просто посмотрел и «согласовал нюансы». У тех, кто нам показывал, по какой-то причине не было ключей от парадной. И здесь тоже Проведение. Пока мы ждали внизу, из дома вышли девчонки лет 12-14, и если все побежали вперёд в открытую дверь, то я то заговорил с ними «Здравствуйте, девушки. А мы к вам, квартиру смотреть. Может, соседями станем. Что можете хорошего сказать про дом, как здесь живётся?» (это моя проф деформация уже). – а, это, наверное, в ту квартиру, где недавно бабушка умерла?
Как вы понимаете, квартиру продавала не бабушка, а уже третье звено за последние пару месяцев. Все документы были, причём нотариальные, даже известной нотариуса, которая в почтенном возрасте и дела ведут помощники. Я смог воспользоваться ситуацией и получил все документы по цепочке, а не только от «конечного продавца», даже справку о смерти получил. Бабушка за несколько дней до смерти «продала» квартиру, о чём был нотариальный договор и даже с выездом на дом. Только в тексте договора ничего не было про освобождение квартиры. Вы когда-нибудь видели ДКП без срока освобождения, выписки, если квартира изначально не пустая? Тем более, квартира пожилого человека, которая прожила в ней почти всю жизнь. А ещё в договоре было, что деньги передаются через ячейку. Я попросил предъявить расписку в получении. Надо сказать, что мой клиент до упора не мог поверить, что он чуть не стал жертвой мошенников. Эго – это то, на чём играют часто. Нам спустя пару дней прислали фото – печатный текст и подпись, не надо быть экспертом. Почему мошенники показали мне все бумаги? – Эго, они пытались перетянуть моего клиента, показывая свою «компетентность».
Меня спросили, зачем мне расписка и какое вообще моё дело? Я пояснил, что в теории всё могло быть правдой, но мне трудно представить, чтобы бабушка, получив 9 млн за несколько дней до смерти, пошла в загул, а следов и намёков на 9 млн в квартире нет. Мы же помним, что бабушка одинокая. Значит, либо она их не получала, что делает ДКП ничтожным, либо её обокрали, что делает квартиру местом преступления и людям не продажей заниматься бы, а следствию помогать. Поэтому они мне и состряпали эту липу. Все ДКП были у одной нотариуса, что само по себе, конечно, не повод, но в этой ситуации в копилку сомнений. Там потом ещё много «правдоподобного» вранья было, и что «на самом деле первый ухаживал, и бабушка так его отблагодарила». Но тут вопрос, а почему же она не напрямую подарила или не оставила завещания, или не заключила ренту? Зачем притворная сделка? Состояние квартиры было таковым, что об уходе за бабушкой речи быть не могло. Все «переходные звенья» имели регистрацию в различных «глухих» деревнях, где люди пьют. Взяли такого или даже просто его паспорт без него, оформили, дали на пузырь, следующий. Многое в отдельности может иметь разумное объяснение, но в нашем случае были очевидны нарушения, а в совокупности так и всё ясно.
Что в реальности смотрят «проверяльщики, которые со своей чистотой носятся»? Реестры, но в нашем случае всё настоящее (кроме расписки от бабушки), но проверяющие не смотрят дальше звена конечного продавца, т.е. они бы не стали копать до бабушки, не смотрели бы её ДКП, её расписку, а уж справку о смерти тем более. Справка тоже интересная «не позднее» (точной даты нет) и «от неустановленной причины».
Весной проводили сделку, мой клиент покупал дом. Ребята (семья) продавали дом из-под ипотеки. Хорошие ребята, вопросов и сомнений нет. Был набор классических помарок, когда люди запускают некоторые процессы, но это мелочи. Документы привели в порядок. Встречаемся у нотариуса. Нотариус задаёт стандартный вопрос нашим продавцам «был ли брачный договор?» (а я тоже его задавал сестре-агенту). Ребята «да». И именно на этот дом. Никто, конечно, никого дурить не хотел. Там была такая ситуация, что это первый дом у семьи. Папа невесты, помогая частично на первый взнос, вдруг озаботился возвратом денег на случай развода. А жених, будучи простым прямым парнем, предложил договор, где на первый взнос не претендует, хотя и сам в нём тоже поучаствовал. Проблема только в том, что сам их ДКП и Ипотечный не предусматривали режима брачного договора, там шла общая совместная. Банк, который «проверяет», им этого вопроса даже не задавал.
И кстати, эта вечная проблема наших банков. Когда вы покупаете квартиру из-под ипотеки на свои средства, то банки требуют погасить ипотеку досрочно. Получается, почти всегда, что деньги на досрочное даёт покупатель вперёд. В нашем случае, это было несколько миллионов. Если бы была притворная ипотека, то рисков нет, банк просто досылает допик о смене залогодателя по закладной, а если вы не хотите притворяться и у вас есть свои деньги, то рискуйте. И в этом случае «согласие банка на продажу» ненужное излишество, ведь по факту обременение будет снято до продажи. Сколько бьюсь с юристами банков – не понимают. )))
Агентом продавца была его родная сестра, поэтому были элементы неряшливости. Она мне «ой, Серёжа, а я думала… , (обращаясь к брату) А почему ты мне не сказал?» Тягостная пауза, полная разочарований. Серёжа, как всегда (опыт), предложил: «мы же можем сейчас расторгнуть брачный договор? До сделки, перед ней?»
Нотариус радостно – «точно! Ну конечно!» Счастливые лица всех присутствующих.
Искали мои клиенты большую квартиру. У них уже была маленькая дочка, они ждали второго, а мечтали о большой семье. Смотрим квартиру 200+ метров, соседний с моим дом. Коммуналка, как обычно, с ворохом проблем. Квартира моим понравилась, она была интересная и с террасой метров 10-12, классическая петербургская квартира в хорошем месте. Агенты продавца попросили залог в 700 тысяч. Мой клиент радостный, что нашёл свою квартиру, чуть не побежал вперёд меня. Я то хорошо знаю, что такое расселение. Удержал клиента – «давай, я всё узнаю, они мне расскажут план расселения, о каждом продавце и если я услышу, что у них всё продуманно и со всеми согласованно, и на что им такой залог, тогда мы обсудим и ты примешь решение.» Приходиться «подрезать крылья», хотя ты, по мнению клиента, всегда виноват (ты же крылья подрезал, а вдруг бы было всё хорошо?) Разумом то он даже благодарен, а вот чувствами не очень. Иногда это даже приводит к разрыву отношений, к сожалению.
Так вот, в той квартире одна из комнат не была приватизирована, а её съёмщик уже ранее использовал своё право в другом месте. Узнал я это, конечно, от соседей, выйдя вечером в магазин за курицей (я не зря упомянул про то, что я живу в соседнем доме). Я знаю, как у нас решаются такие вопросы, и даже людей, которые за это отвечают, и их уровень наглости, и как с ними разговаривать, чтобы не было слишком затратно и оставаясь в рамках закона, но я решил послушать агентов продавца – это же их работа. Я и услышал, что они не знают, как это решать, надо будет договариваться с администрацией и к тому же купить этому мужику студию, которая в цену не входит. Правда, они мне это говорили с таким видом, словно делились сакральным рецептом чего-то уникального. Объясню, суть такого залога была в том, чтобы посадить клиента на крючок, и уже потом поставить его перед фактом, что надо добавить на студию и на вопросы с администрацией. Нормальные люди продают, когда уже всё решено и включено в цену, известен порядок. Мне были названы контакты, которые не имеют отношения к принятию подобных решений, что уже говорит о некомпетентности самих агентов, и в свою очередь их самих могли посадить на крючок. В реальности, покупку такой комнаты надо было согласовать с городом, город выставил бы цену, а съёмщик забота города. А то получилось бы, что за комнату можно было бы заплатить тройную цену – за покупку квартиры целиком, за студию этому съёмщику, и за выкуп у города, а те агенты ещё и взятку кому-то хотели дать. Можно было бы согласовать с городом не выкуп, а мену, но факт в том, штрих к некомпетентности тех агентов, они разговаривали с ненадлежащим лицом, что съёмщик без права приватизации никаких прав не имеет, тут собственник город, и только с ним можно вести переговоры о комнате.
Только лично, только «ногами», включая опыт и знания, сопоставляя ответы документам, тогда есть шанс, что сократишь риски.
Так что «юридическую чистоту» вам могут гарантировать только Господь и Российская Федерация, остальные либо не понимают, про что они говорят, либо нагло врут, ведь возможностей сопоставимых ни у кого нет.