Деятельность ТСЖ и УК по управлению общим имуществом индивидуальных жилых домов, тех же коттеджей, законодательно не урегулирована.
Тем не менее, если дома расположены близко, имеют общую границу и в ее пределах располагаются элементы инфраструктуры, предназначенной для нескольких домов, правоприменительная практика допускает создание и функционирование ТСЖ для их обслуживания.
В таких случаях, ее работа регулируется по аналогии нормами Жилищного кодекса РФ, которые предусматривают обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества (статьи 153, 158).
Однако, эти нормы не приспособлены и не могут устанавливать ни виды, ни объемы услуг, которые предоставляет управляющая организация отдельно взятому собственнику дома в коттеджном поселке, следовательно, их нельзя напрямую использовать для определения размера платы за такие услуги.
В этой связи Конституционный суд еще в декабре 2021 года признал ч.1 ст. 158 ЖК РФ, а также еще ряда норм не соответствующими Конституции РФ
в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание − в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией − справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений. (Постановление от 28 декабря 2021 г. № 55-П)
Другими словами, если ТСЖ или иная организация, которая обслуживает инфраструктуру коттеджного поселка претендует на получение за это платы в добровольном или судебном порядке, она должна заблаговременно заключить соответствующий договор с собственником дома, где должно быть прописано сколько и за что платит последний, а если он отказывается от заключения, но при этом пользуется инфраструктурой поселка и извлекает из нее полезные свойства, то привести экономическое обоснование размера платы.
➡️ Без соблюдения этих условий, взимать плату, исходя из толкований Конституционного суда РФ - нельзя.
Позиция КС РФ уже начинает менять судебную практику, но пока что на уровне Верховного суда РФ.
Так, отменяя состоявшиеся судебные акты по взысканию с собственника дома задолженности по взносам на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества товарищества судебная коллегия указала следующее:
По данному делу суду надлежало исследовать вопросы факта действительного оказания Б. услуг, связанных с содержанием 29 и эксплуатацией общего имущества ТСЖ, связи между затратами на оказание таких услуг и правом Б. пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать; установить, какими из услуг фактически пользовался Б.; исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности (Определение № 58-КГ22-8-К9).
Поэтому если вы сталкиваетесь с формальным подходом судебной системы к разрешению данной категории дел, придется запастись терпением и пройти несколько инстанций.
❗️Если материал был полезен, прошу вас поставить лайк👍и подписаться на канал.