Многие уверены, что столица Арабских эмиратов – это Дубай, и удивляются, когда выясняется, что это не так. Дубай, действительно, самый известный эмират за пределами страны, а столица и центр культурной жизни ОАЭ – это Абу-Даби.
Рынок недвижимости здесь спокойнее, чем в Дубае, предложений от застройщиков меньше, при этом цены и спрос растут. По данным Knight Frank, во 2 квартале 2023 общая стоимость сделок в Абу Даби увеличилась на 103% по сравнению с тем же периодом годом ранее.
Инвесторы часто рассматривают Абу-Даби как отличную альтернативу Дубаю. В этой статье разберем – почему и какую недвижимость сейчас купить в Абу-Даби, чтобы получать стабильный инвест доход.
Комфортная среда
Абу-Даби – самый безопасный город мира по версии Numbeo. Власти эмирата уделяют огромное внимание озеленению: город буквально утопает в парках и заповедниках, даже на трассах стараются сделать зелёные островки. Температура здесь обычно на 1-1,5 градуса ниже, чем в других эмиратах.
Несмотря на столичный статус, жизнь в Абу-Даби достаточно размеренная. Это оценят те, кто устал от бешеного ритма Дубая и других мегаполисов.
Эмират предоставляет широкие возможности для образования: работает много международных школ, университетов, в том числе филиал Сорбонны. Кстати, есть и русская The Russian School of Abu Dhabi (by Primakov School), где дети могут получить российский аттестат гособразца.
Так же, как в Дубае, застройка идет не отдельными мелкими ЖК, а целыми комьюнити, где есть все для жизни.
Культурный кластер
В Абу-Даби есть Лувр. Да, самый настоящий арабский Лувр – право использовать название арендовано у парижского музея. Он находится прямо на берегу моря, на острове Саадият. Внутри – работы Пикассо, Ван Гога, да Винчи, часть посвященная цивилизациям древности, есть отдельный детский музей. Но Лувр интересен и сам по себе – как шедевр архитектуры. Солнце, проникающее сквозь восемь слоёв купола создаёт просто инопланетную красоту.
Также в Абу-Даби находятся национальный музей Шейха Заеда, национальный музей автомобилей с потрясающими воображение экспонатами, множество арт-галерей. Строится филиал музея современного искусства Гуггенхайма.
Абсолютно все здесь найдут культурное пространство по душе и по интересам. Этим Абу-Даби привлекает огромное количество туристов. Например, в марте 2023 года поток только российских туристов вырос почти на 200%.
Развлечения топ-уровня
Самые быстрые американские горки в мире? Самый большой тематический парк развлечений? Самый большой аквапарк? Самая большая на Ближнем востоке крытая арена? Все это Абу-Даби! В эмирате создан действительно уникальный кластер развлечений, аналогов которому нет нигде в мире.
"Инфраструктура ярких впечатлений" сосредоточена на острове Яс:
- Тематический гоночный парк Ferrari
- Etihad Arena, где проходят концерты мировых звёзд и крупные спортивные соревнования
- Потрясающий воображение даже искушённых людей аквапарк Yas Waterworld
- Громадный океанариум SeaWorld
- Тематический Warner Bros World, который превосходит по площади американский Диснейленд
- Здесь же планируют открыть тематический парк Гарри Поттера
Есть гольф-поля и клубы, роскошные рестораны, огромные моллы с международными брендами.
Сближение с Дубаем
Дубай активнее всего развивается в направлении Абу-Даби: застраивается Palm Jebel Ali, растет и заселяется район Expo, работает новый аэропорт Аль Мактум. Через 10-15 лет центр Дубая сдвинется в эту сторону, и совмещать жизнь, работу и развлечения в двух эмиратах будет ещё удобнее.
Недвижимость
Наиболее интересные проекты сейчас сосредоточены на островах, в особенности – Reem Island, Саадият и Яс, где культурная и развлекательная инфраструктура, рестораны, молы, парки соседствуют с пляжами. При этом практически всё в пешей доступности, с большинства объектов открываются прекрасные виды на море, зелень или культурные объекты.
Рынок разнообразен: апартаменты и пентхаусы, таунхаусы, виллы. Как и в Дубае, трендом являются именно виллы в зеленых зонах и на берегу моря. Так, согласно отчёту Knight Frank, во 2 квартале 2023 года на острове Al Reem в Абу-Даби 76% сделок пришлось на виллы и только 24% на апартаменты. На острове Яс в этот же период с виллами было заключено 65% от общего количества сделок.
Чем привлекательны инвестиции в Абу-Даби
- Земельный налог 2%
Налоговая политика ОАЭ очень лояльна. Физлица не платят налоги на собственность, на доход от аренды, единственный платеж – земельный налог при покупке недвижимости. В Дубае он составляет 4%, а Абу-Даби – 2%, что делает порог входа на рынок еще доступнее.
- Низкий первый платеж и комфортные условия по рассрочке
Как и в Дубае, все застройщики предлагают бесплатные рассрочки, первый взнос низкий: от 10%, а в некоторых проектах всего от 5% (+ 2% земельный налог).
Например, в топовом проекте Sea La Vie от Nine Yards на острове Яс есть план платежей с первым взносом 5%:
5% (+2% налог) при покупке
35% во время строительства
60% в дату выдачи ключей
То есть большую часть суммы покупатель вносит только через 3 года!
Также застройщики часто предоставляют скидки при внесении большего первого взноса.
Например, в проекте Reem Hills на старте продаж новых корпусрв в сентябре 2023 года условия по оплате будут такие.
Первый вариант:
• 12% первый платёж (10% + 2%)
• 30% во время строительства
• 60% в дату выдачи ключей в 2026 году
Цены начинаются от ~$300 000, а заплатить во время строительства нужно будет всего ~$126 000.
Второй вариант:
• 52% первый платёж (50% + 2%)
• 50% в дату выдачи ключей в 2026 году
При этом покупатель получает скидку на квартиру 4%!
Третий вариант
100% оплата и скидка 7% от стоимости квартиры!
Покупатели с разными бюджетами и инвестиционными стратегиями могут выбрать для себя удобный вариант. Неудивительно, что этот проект очень популярен. На старте продаж предыдущей очереди все лоты были выкуплены за 6 часов.
- Низкий service charge
Плата за обслуживание инфраструктуры проекта (бассейнов, лаунж зон, фитнес-центров и пр.) в Абу-Даби несколько ниже, чем в Дубае.
Например, в проекте Sea La Vie от Nine Yards в топовой локации Yas Bay на острове Яс, прямо на берегу моря service charge составляет 13 дирхам за кв.фут в год – это примерно $3,5/фут². В Дубае за проект такого же высокого уровня в топовом районе пришлось бы платить дороже.
Это важно, т.к. при аренде service charge оплачивает не арендатор, а собственник, и эта сумма вычитается из его инвестиционного дохода. Чем ниже платежи – тем выше чистый доход инвестора.
- Точки притяжения для туристов, а значит – выгодная краткосрочная аренда
Огромное количество развлечений, культурных объектов мирового уровня и прекрасные пляжи делают эмират привлекательным для туристов, а владельцам недвижимости, в особенности на островах, открывает отличные возможности для получения дохода от краткосрочной аренды. При долгосрочной аренде апартаментов можно ожидать доходность до +7-8% годовых.
- Большой потенциал роста и неперегретые цены
С тех пор, как в 2019 году рынок недвижимости Абу Даби открылся для полноценного владения иностранцами, цены пошли в рост, но от пика 2014 года недвижимость во freehold-зонах все еще отстает на 25% (а в сегменте апартаментов – на 27,2%). Рынок находится в фазе роста, а учитывая темпы развития и туристическую привлекательность эмирата, по многим строящимся проектам вероятен рост 30-40%.
Например, в проекте на берегу моря Sea La Vie от Nine Yards, о котором я уже упоминала, мы ожидаем до +40% к моменту выдачи ключей в начале 2026 года.
Итог: стоит ли вкладываться в недвижимость Абу-Даби
Абу-Даби – это перспективный рынок и его точно стоит рассмотреть при составлении инвестиционной стратегии. Если хотите узнать подробности о самых интересных с точки зрения инвеста проектах в Абу-Даби, подпишитесь на Telegram-канал с Каталогом недвижимости Ageeva Real Estate. Как раз недавно выложили подборку. Или просто напишите мне
